房地产企业分析流程（采集）-蔡宏彬.docxVIP

房地产企业信息采集 一、研究房地产行业的意义 近年来，房地产行业已经发展成为我国国民经济的重要支柱产业之一，房地产行业不仅涉及的政府部门较多，而且与其关联，并受其影响的行业也很多。对房地产行业的交易行为进行采集与分析，对于反映国民经济的现状，有一定的参考价值。 以房地产行业为切入点，对房地产行业日的所有交易事项，进行采集和分析，可以为整个项目摸索经验，为整个系统的开发建设提供可以积累价值。 二、房地产企业交易分类 通过对房地产企业的经营过程分析，对于房地产的交易事项及行为，大致可以分为以下几类：企业注册、立项和可行性研究、取得土地、规划设计、施工报建、验收、预售、确权、日常业务中的经济事项、企业注销。 三、房地产企业交易行业详细分析 1、企业注册 序 经济事项 采集地点 数据项 1 签订租房合同，购买印花税 物业或个人 本方单位信息？、出租人单位信息、租赁期限、押金、租金、印花税、结算方式（现金、转账支票）、支付方式（月、季、年交） 2 支付房租 物业或个人 本方单位信息？、出租人单位信息、金额、结算方式（现金、转账支票） 3 去银行开立公司验资户，各个股东按自己出资额向公司帐户中存入相应的钱 工商局指定的验资银行 银行名称（某支行）、汇入银行及账户、金额、股东名称、股东账号 4 委托会计师事务所办理验资报告，支付验资费用 会计师事务所 本方单位信息、会计师事务所信息、金额、结算方式 5 领取营业执照，支付工本费 工商局 本方单位信息、工商局名称、营业执照代码、金额（工本费）、结算方式、注册资金、经营范围？ 6 到指定的刻章社，刻章，支付刻章费用 指定的刻章社 本方单位信息、刻章社名称、金额、结算方式 7 办理组织机构代码证，支付费用 质量技术监督管理局 本方单位信息、质量技术监督管理局名称、组织机构代码、金额、结算方式 8 去银行开基本户，支付费用 银行 本方单位信息、银行名称、费用名称（多种费用）、金额、结算方式 9 办理税务登记，支付费用 国税局、地税局 本方单位信息、税局名称、税务登记证号、金额（工本费）、结算方式 10 申请领购发票，支付费用 地税局 本方单位信息、税局名称、金额（工本费）、结算方式 11 资质等级审批 一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定 本行政许可事项不收费 12 外商投资企业批准证书 商务部门（商务局） 本方单位信息、商务部门名称、金额（工本费）、结算方式 13 补、换、领证照费 工商局 本方单位信息、工商局名称、营业执照代码、金额（工本费）、结算方式、注册资金、经营范围？ 14 缴纳年度检验费 工商局 财政部、发改委7月1日消息，决定自2013年8月1日起，取消和免征企业年度检验费 2、立项和可行性研究 序 经济事项 采集地点 数据项 1 初步可行性研究：在投资机会研究的基础上，进一步收集较为详细的房地产市场信息资料，对拟投资项日所在区域的社会经济状况、市场供求变化、区位条件及其相邻周边环境，以及预期投资效益，进行初步分析、预测和估算，形成开发投资初步方案。初步可行性研究是编制项目建议书的依据 专业咨询公司 本方单位信息、专业咨询公司信息、费用名称、金额、结算方式 双方签订的合同？ 2 可行性研究是在初步可行性研究后，对开发投资项目进行深入细致的技术经济分析论证，为开发项目投资决策提供技术上和经济财务上的评价依据 专业咨询公司 本方单位信息、专业咨询公司信息、费用名称、金额、结算方式 双方签订的合同？ 3 发改委审查可行性研究报告和进行项目立项 发改委、计委 不收费 4 国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 国土资源局 5 建委办理投资开发项目建设条件意见书 建委 6 环保局办理生产性项目环保意见书 环保局 7 文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 文化局 8 地震局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 地震局 9 园林局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 园林局 10 水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 水利局 11 办理征地及前期规划准备工作，到城市规划管理局(简称规划局)领取规划设计任务通知单，并办理征地意见书 规划局办理项目选址意见书 规划局 本方单位信息、规划局名称、费用名称（建设工程许可证执照费）、金额、结算方式 12 申请者到土地所在地区的土地管理部门及原土地使用部门征求意见 如果属于新征土地，即农村集体所有的土地需要: (1)到区、县土地管理局(简称土地局)、规划局以及所用土地的乡政府或村公所征求意见。(2)将征求意见的结果报市土地管理局。 如果属于旧城改造范围地区的土地，即城市国有的土地需要:(1)到当地的区、县