土地一级开发-交易.docVIP

目录 一、前期手续办理阶段 2 1、编制可行性研究报告 2 2、编制土地储备开发实施方案 3 3、规划方案设计 3 4、钉桩、勘界 4 5、环境影响评价 4 6、交通影响评价 4 7、地质灾害评估 5 8、建设工程招投标 5 9、工程勘察设计 6 10、施工图审查费 7 11、工程监理费 7 12、土地入市交易底价评估 8 二、征地实施阶段 9 1、土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费 9 2、征地税费 9 三、拆迁实施阶段 10 1、拆迁许可证（印花税） 10 2、集体土地房屋拆迁补偿费 10 3、国有土地房屋拆迁补偿费 11 4、拆迁评估费 12 5、拆迁服务费 12 6、拆除工程费用 12 7、古树保护及文物古建修护、还建费用 12 四、市政基础实施建设阶段 12 1、市政开工许可证（印花税） 12 2、占道费 12 3、临时水费 12 4、临时电费 13 5、市政基础设施建设费 13 五、验收及入市交易阶段 13 1、营业税 13 2、城市维护建设税 13 3、教育费附加 13 土地一级开发过程交易环节梳理 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 （房地产开发商用土地盖房子属于二级开发）土地一级开发涉及部门和行业较多，并且整个开发流程中存在大量交易行为，期间的关系也较为复杂。下面本文就对土地一级开发过程中的交易环节进行梳理。本次梳理以土地一级开发进程为依据，将土地一级开发分割为前期手续办理阶段、征地实施阶段、拆迁实施阶段、市政基础设施建设阶段、验收及入市交易阶段五个阶段进行梳理，成果当中不仅包含土地一级开发主体同法人单位之间发生的交易行为，还包括政府管理中同土地一级开发主体之间发生的相关费用。 一、前期手续办理阶段 1、编制可行性研究报告 由土地一级开发主体向具备相关资质的工程咨询公司支付，具体收费标准如下： 建设项目前期工作咨询收费标准 依据：《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》 计价格[1999]1283号 ①按建设项目估算投资额分档收费标准 单位：万元 估算投资额 0.3－1亿元 1－5亿元 5－10亿元 10－50亿元 50亿元以上 一、编制项目建议书 6－14 14-37 37-55 55-100 100-125 二、编制可行性研究报告 12－28 28-75 75-110 110-200 200-250 三、评估项目建议书 4－8 8－12 12－15 15-17 17-20 四、评估可行性研究报告 5－10 10－15 15-20 20-25 25-35 ②按建设项目估算投资额分档收费的调整系数 行　　业 　　　　　　　　　 调整系数 一、行业调整系数 　 1.石化、化工、钢铁　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1.3 2.石油、天然气、水利、水电、交通（水运）、化纤　　　　 1.2 3.有色、黄金、纺织、轻工、邮电、广播、电视、医药、煤炭火电（含核电）、机械（含船舶、航空、航天、兵器） 1.0 4.林业、商业、粮食、建筑　　　　　　　　　　　　　　 0.8 5.建材、交通（公路）、铁道、市政公用工程　　　　　　　 0.7 二、工程复杂程度调整系数　　　　　　　　　　　　　　 0.8-1.2 ③工程咨询人员工日费用标准 单位：元 　　　咨询人员职级 　　　　　　　　 工日费用标准 　一、高级专家 　　　　　　　　　　　 1000－1200 　二、高级专业技术职称的咨询人员　　　 800-1000 　三、中级专业技术职称的咨询人员 　　 600-800 建设项目前期工作咨询收费标准（补充） 依据京价(房)字[1999]第487号文 投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下： 单位：万元 估算投资额 咨询评估项目 1000万元以下 （含1000万元） 1000万元-3000万元 （含3000万元） 编制项目建议书 1.5-2.5 2.5-6.0 编制可行性研究报告 3.0-5.0 5.0-12.0 评估项目建议书 0.8-1.7 1.7-4.0 评估可行性研究报告 1.4-2.4 2.4-5.0 2、编制土地储备开发实施方案计价格[1999]1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 3、规划方案设计 由土地一级开发主体支付给具有相