营销策划-酒店式公寓-世联-南京苏宁名都汇酒店式公寓项目营销策略报告.pptVIP

展示攻略：重点展示项目明星户型的附加值，挑高及露台产品的亮点 推广攻略：线上聚焦大城北最有效的渠道，建立市场的广泛关注；线下重点锁定项目周边，重点放在“走出去”和定向客户拓展 客户攻略：渠道价值最大化，圈层价值最大化； 推售攻略：抢占先机，一次性推出，采取先挑高，后平层，两步走的策略，平层的集中去化需要有针对性的客户策略和推广策略相结合 价格策略：优先保量定价，精准摸排客户，明星户型适当溢价，普通产品贴近客户敏感点 公寓营销策略总纲—— 目标指引策略 竞争市场分析 客户定位 营销策略总纲 策略分解及执行 本体分析 布局篇：策略演绎 本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行： PART1. 展示攻略 PART2. 推广攻略 PART3. 渠道攻略 PART4. 推售攻略 PART5. 价格攻略 售楼处：公寓产品信息及区位价值的展示 售楼处一楼： 沙盘部分的商业部分调整； 售楼处：公寓产品信息及区位价值的展示 售楼处二楼： 增加公寓3种户型的户型单体，带露台的一种，挑高的一种，无露台的一种； 建议挑高户型设置成办公功能，平层户型设置成居家功能，重点打造露台空间 本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行： PART1. 展示攻略 PART2. 推广攻略 PART3. 渠道攻略 PART4. 推售攻略 PART5. 价格攻略 项目营销推广分阶段诉求：（每个阶段推广主题不同，但产品定位语均以副表的形式出现） 阶段一（4月初） 阶段三（5月底） 阶段重点：开盘热销信息 直白销售信息 首付18万起 开启财富钥匙 （开盘期） （强销期） 阶段重点：聚焦产品本身价值，投资自住两相宜 双地铁 迈皋桥 4.8米LOFT 阶段二（5月） 阶段重点：通货膨胀背景下，最佳投资产品 4.8米LOFT 超大露台 双倍得房 （蓄客期） 本次报告重点是对营销总纲进行分解和细化执行： PART1. 展示攻略 PART2. 推广攻略 PART3. 渠道攻略 PART4. 推售攻略 PART5. 价格攻略 金域中央：依托地铁3号线、占位中央门北五塘商圈新中心，以项目整体的商业定位价值和精装品质作为公寓的核心卖点 项目概况：项目位于下关区五塘村幕府西路城北新兴住宅区核心区域五塘商业中心；三期 有1栋楼，1-3层为商业，4-15层 为酒店式公寓 ，40年产权 产品描述：总占地89510.30 ㎡，总建面:220000 ㎡；1-3层为商业， 4-15层 为酒店式公寓 ，共684套，主力户型为35-41㎡；商用水电，精装交付 项目 近况：3月 5日公开售楼处，预计五月底开盘 区域 市场 产品核心值点 未来五塘商业中心：三种业态，地标性建筑 精装产品交付：区域内首家精装成品公寓 地铁规划：紧邻地铁3号线五塘村站 低总价： 户型小总价低 推广主题：中央门北地标新中心，地铁畔精装SOHO 推广调性：年轻，醒目，品质感一般 推广渠道：户外、网络、围挡、南京楼市杂志，短信，区域内全面覆盖； 覆盖区域：大牌覆盖区域，盐仓桥，热河路，迈皋桥均有覆盖。 市场分析小结： 住宅市场受调控政策和紧缩货币政策影响上半年将持续低迷，下半年货币政策将适度宽松，同时根据以往的市场规律，调控政策出台2季度后市场会回暖； 商业性质的小户型公寓由于不受调控政策影响，整体市场较为稳定，量价保持稳定的发展趋势； 从区域竞争分析来看，2011年上半年区域内老盘接近清盘，新盘上市较少，竞争趋缓，项目入市时机佳； 挑高户型比平层户型更受市场欢迎，且单价平均比平层高出30%-50%，同时拥有平层和挑高两类产品的项目，往往挑高产品去化速度明显高于平层； 项目与周边同类竞争产品相比，挑高产品及带露台的产品具有明显的竞争优势，中间楼层的平层户型无明显竞争优势，市场去化速度较慢 项目篇：本体解读 目标指引策略 竞争市场分析 客户定位 营销策略总纲 策略分解及执行 本体分析 本体分析 项目40年产权小户型公寓共有213套，其中4.8挑高户型有92套，带露台（面积约15-20平米）的平层小户型（2.9米层高）有61套，不带露台的普通平层（2.9米层高）有60套 06栋 07栋 08栋 标准层平面户型图 本体分析 项目小户型公寓为40年产权，南北通透，纯板式，低密度，同时部分产品具备赠送15-20平米大露台以及4.8米挑高超高附加值的市场稀缺产品 户型亮点突出： 纯板式； 全南向； 小面积； 南北通透； 赠送20平大露台； 4.8挑高 低密度 宜商宜住 房型 层高 套数 套数比 无露台（30-60） 2.9 60 28% 带露台（35-60） 2.9 61 29% 挑高（35-60） 4.8 92 43% 合计 213 100% 公寓核心竞争力小结 在区位价值不足的情况下，强调公