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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 汇报结束, 谢谢大家 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2 商业与休闲娱乐旅游功能量化分析 * 2 需求预测法 1 商业实现法 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 基于现有商业经营情况,通过平均坪效值对商务体量进行预测 3 商业饱和度法 基于现有商业经营情况,通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测 * 计算扬州市区商业平均坪效值,通过扬州市区商业平均坪效值预测广陵新城核心区商业体量为51万平方米 广陵新城商业面积 =区域商业零售总额/扬州商业平均坪效值 扬州社会零售总额增长趋势模拟 按社会零售总额每年增长13%的速度计算,到2017年,社会零售总额为1364.9万元; 广陵新城商业面积 =商业零售总额/扬州商业平均坪效值 =102.3万元/2万元·平方米 = 51.2万平方米 商场 05年零售额(万元) 06年零售额(万元) 商业面积(平米) 金鹰国际 48001 60289 35000 百盛 12218 12482 20000 万家福 27758 32465 18000 时代广场 40000 58000 约50000 …… …… …… …… 扬州05年坪效值为11000元/平方米,06年为13200元/平方米,商业坪效的增幅有显著的边际效应,根据推算广陵新城核心区的商业坪效在2017年将增至2万元/平方米*。 广陵新城商业零售总额=102.3万元 单位:元 *根据国内一线城市中心商圈的商业坪效值经验数据做参考 全市社会零售总额的地区分布,根据新城新区和文昌商圈的发展规律,新建商圈的地区零售总值贡献在5%,成熟商圈(文昌商圈)占到零售总额的20%,因此根据区域发展年限,广陵新城商业总值应占到零售总值15%,即204.73万元; 零售业和餐饮业的收入规模比重占社会零售总额的50%,因此根据社会零售总额的构成比例结构,做相应的参数调整,广陵新城的总额值应达到102.3万元; * 2 需求预测法 1 商业实现法 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 基于现有商业经营情况,通过平均坪效值对商务体量进行预测 3 商业饱和度法 基于现有商业经营情况,通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测 * 新中心区商圈弥补了扬州东部板块商业缺失,同时商圈辐射范围覆盖全市以及周边县市,预测商业体量为49万平方米 2004年扬州人均商业面积=市区商业总面积/市区消费人口=0.81平米/人,根据商业面积的变化趋势,未来预估2017年扬州人均商业面积将达到1.1平方米之间。 商业面积 =商业消费人口×扬州人均商业面积=49万平方米 商业面积 =商业消费人口×扬州人均商业面积 注: ①扬州人均商业面积=市区商业总面积/市区消费人口 2004年扬州市零售百货商业面积共92.6万平方米; 扬州市有5万余个商业网点,营业面积92.6万平方米 ---《2004年扬州商贸服务业发展情况考察报告》 人均商业面积预估 2004年市区人口统计为113.85万 主要消费者: 产业人口+居住人口 次要消费者: 市区人口 边缘消费者: 江都等周边县市人口 运河东路以北工作人口将达到127000人,居住人口将达到85000人 ---广陵新城(扬州 )扬州泰达发展建设有限公司 主要消费者=127000+85000=20万人 本项目边缘消费人群将涵盖部分江都市区人口与仪征部分市区人口: 江都市区人口20万+仪征市区人口20万=40*25%=10万人 作为现代的都市核心区的城市级商业定位,广陵新城商圈辐射范围覆盖全市,保守预测对区域外次要消费人口将达到: 次要消费者=30.5万*50%=15万 广陵新城核心区定位于城市级商业中心,根据服务人群的规模预估,区域商业辐射人群将达到45万人。 * 2 需求预测法 1 商业实现法 基于未来新增产业人口需求和居住人口需求进行预测 基于现有商业经营情况,通过平均坪效值对商务体量进行预测 3 商业饱和度法 基于现有商业经营情况,通过商圈饱和度指数对商务体量进行预测 * 引入商业饱和度对商业规模进行验证,区域商业总面积为51万平米 IRS(商圈饱和度) =C(潜在客户)×RE(年平均购物额)/RF(同类商业面积) RF(广陵新城可支撑商业面积)=C×RE
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