专题案例-别墅区-云南丽江雪山小镇住宅部分深化研究.pptVIP

第一分部 宏观环境研究 世界旅游热点地区、历史文化名城、中国古典音乐活化石、国家级风景名胜区、东巴象形文字发源地 丽江市，位于云南省西北部云贵高原与青藏高原的连接部位，距昆明市527公里。总面积20600平方公里。 辖古城区、玉龙纳西族自治县、永胜县、华坪县、宁蒗彝族自治县，总人口120多万人。共有12个世居民族，其中纳西族23.37万人，白族15万人，彝族20.14万人，僳僳族10.62万人。其中纳西族占古城区及玉龙县总人口的57.7%。 市区中心海拔高度为2418米，属高原型西南季风气候，气温偏低，昼夜温差大。年平均气温在12.6℃～19.8℃。 西藏 四川 云南 贵州 一、城市概况 尽管丽江并非云南的经济发展中心，但近年的经济增长相当稳定，并以旅游资源和发展速度更为人所熟知 从各项主要经济指标来看，过去4年里，丽江经济各方面发展迅速： 国内生产总值年均符合增长率达到了15.8%； 固定资产投资和消费品零售额总值均实现了两位数增长，其中前者表现尤为突出，年均增长率为31.8%，表明丽江经济发展势头良好； 丽江的支柱产业均集中在第三产业，2012年其占比工业增加总值的32.8%，结合旅游数据的增长，可知主要是旅游业的发展起了主导作用，同时推动了其它相关产业发展。 二、宏观经济 近年来丽江交通配套日益完善，未来将具备辐射和带动滇川藏乃至东南亚旅游圈发展的中心门户地位，为丽江的旅游地产开发奠定良好基础 大丽铁路： 09年９月28日通车，全长164公里，南起大理，北抵丽江，是滇藏铁路浩大工程的一个重要组成部分，是建设西南进出境国际通道的重要一段，扩大与东南云、南云国家的联系。 公路：境内有 214国道由南至北穿境而过，往北可过中甸抵西藏境内，往南可经大理去全国各地。在修的大理-丽江高速已通车 空港：丽江机场已开通14个城市直飞航线，上航将于近期开通上海-丽江的直飞航线；扩建工程预计2010年7月已完成，目前丽江机场停机坪增加到18个，容纳量将扩大到450万人,成为云南第第二大机场。 将成为滇川藏大香格里拉黄金旅游线的航空枢纽，北与藏、川空中相连，南接西双版纳通老挝、泰国，近与昆明互为补充发展，近与香港对接国际通道 三、交通配套 本案 北 进 南 扩 西 拓 四、城市整体规划及发展方向 A B C E D 丽江城市总体规划（2004-2020） A旅游商贸风貌区 区域呈扩大之势，有悦榕庄、普尔曼酒应、滇缅玉石城及本案 B高级住宅风貌区 现有天域阳光、雪山纳里、低密度别墅、官房、大港旺宝酒应以及将上市的丽江天麓国际会议度假中心 规划用地以一、二居住用地为主 C城市生活风貌区 规划用地以商业金融、文化娱乐、体育中心等公共设施功能为主，为建设中的城市生活中心区 D田园村落风貌区 E历史文化风貌区 大研古城区 丽江未来的城市主要发展方向——向西、西南，有控制性地向北；玉龙县城：玉龙纳西族自治县的行政、经济、文化中心，是以山水田园和纳西族文化为特色的丽江市的豪华休闲、度假片区。 目前在云南以“昆明”为中心的旅游地产开发已经成熟，滇西北区域“丽江-大香格里拉旅游区” 成为未来发展的黄金区域，同时也将成为云南最为重要的旅游集散地。 滇西北区域“丽江-大香格里拉旅游区”聚集了云南最有吸引力癿生态、休闲、观光旅游资源 云南省规划将滇西北区域“丽江-大香格里拉旅游区”建成未来发展癿黄金区域，成为云南最为重要的旅游集散地 丽江位于大香格里拉旅游区的中心位置，具备成为该区域核心枢纽、集散中心和中转站的先天优势。 五、项目所在区域概况与地位判断 可以预见，在政策及市场的有力支持下，丽江将打造自身成为“大香格里拉生态旅游圈”的核心区和中心城市。 总结 第二分部 房地产市场分析 城市的旅游发展与规划决定了  丽江亟需引入高端旅游休闲度假产品 一、度假地产发展趋势 板块特征：以玉龙雪山及黑龙潭等景观资源、新建体育馆等配套设施为依托，主要发展以旅游度假地产和高档居住社区为主的高端产品，区域内形成了以天域阳光、丽江假日、雪山纳里等项目为代表的高档居住社区，区域价值已为市民所认同和接受。 前景：高档区域板块已经形成，受新增土地供应的影响，此区域板块项目价值将得到提升，供应量将减少，将引领丽江度假及高档居住物业的标准，受其稀缺价值影响，价格方面有持续走高趋势。 板块特征：以大研古城及周边老居住区为基础，以市行政中心为拓展，以大研古城学校、医院、商业区等城市核心生活配套资源为依托，主要发展以居住类的多层公寓及商业项目为主，形成了以露美雅阁、丽江别院、金茂雪山语等中高档及部分团购房相结合的传统城市中心居住区，该区域交通便利，生活配套设施齐全。 前景：古城周边将以优化城市环境为主，未来住宅供应将主要集中在市