武汉物业管理市场研报告1457352901.doc

2009年武汉物业管理 市场调研报告 市场发展部编制 2009年9月 目　录 第一部分：宏观环境 7 1.0武汉概况 7 1.1地理概貌 7 1.2政区规划及市区人口 7 1.3武汉与中部五省会城市综合比较分析 8 2.0城市现状 13 2.1武汉都市圈 14 2.2城市空间布局 15 3.0武汉市住房发展“十一五”规划 15 3.1“十一五”住房发展的基本思路 15 3.2规划指标 16 4.0经济指标 17 5.0能源供应 18 5.1武汉市城市供水价格 18 5.2供电价格 18 5.3天然气销售价格及收费依据 19 5.4瓶装液化气收费标准及收费依据 20 5.5有线电视 20 第二部分：房地产市场 21 1.0武汉房地产市场走势综合分析 21 2.0 2008年土地市场综述 21 2.1中心城区土地市场供需情况 22 2.2 2008年土地市场运行特点 22 2.3 楼面地价排行 26 2.4成交金额排行 26 2.5 附中心城区（招、拍、挂）土地成交一览表 27 3.0 2009年土地市场综述 33 3.1 2009年武昌区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表 36 3.2 2009年汉口区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表 37 3.3 2009年汉阳区域上半年（招、拍、挂）土地成交一览表 38 4.0 2009年上半年房地产市场分析 40 4.1 2009上半年武汉楼市反弹路线图 40 4.2 2009上半年楼市销量逆转直上 42 4.3 2009上半年商品房新增供应未现激增 44 5.0半年区域地产回顾 47 5.1汉口中心价格还将继续上涨 47 5.2 汉口中心区——古田片将继续走强 49 5.3东西湖片房价已调整到位 49 5.4 汉阳楼市在艰难中前行 51 5.5半年热点片区盘点之关山、南湖片 52 5.6 光谷片区分析 54 6.0 武汉地产20强 59 第三部分：物业管理 61 1.0物业管理市场基本数据 61 2.0作业人员薪酬水平 62 3.0专业分包 62 4.0业主委员会 62 5.0住宅空置率 63 6.0外来物管企业情况 63 6.1招商局物业武汉分公司 64 6.2金地物业武汉分公司 65 6.3中航物业 65 7.0武汉物业管理行业存在的问题 65 8.0物管法规政策 67 8.1物业管理收费标准 67 8.2武汉物业管理费难收现状 69 8.3物价部门规范小区物业收费的相关规定 70 8.4物业管理服务费价格抽样调查 72 9.0结论及建议 74 9.1三线拓展，全面抢滩武汉 74 9.2高调入市，突破市场壁垒 75 9.3稳扎稳打、谨慎经营 75 附件1：《物业服务收费管理办法》实施细则 76 附件2：关于商品住宅共用部分共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知 79 附件3：关于印发《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》的通知 82 附件4：关于印发《物业管理企业财务管理规定》的通知 87 附件5：省物价局省建设厅关于印发《湖北省物业服务收费管理实施办法》的通知 90 附件6：市房产局关于公布第二批武汉市物业管理招标专家评委名单的公告 93 附件7：市房产局关于印发武汉市物业管理承接验收规程的通知 94 附件8：市房产局关于印发武汉市业主大会规程实施细则 97 附件9：市房地局关于印发《武汉市物业管理招标投标管理试行办法》的通知 105 附件10：武汉市前期物业管理规定 110 附件11：武汉市住宅区物业管理条例 112 附件12：《武汉万科城市花园物业管理方案》 119 附件13：武汉一级企业概况 140 附件14：武汉的主要房地产开发商名录 141 摘　　要 2008年武汉市的ＧＤＰ达到3960.08亿元，位居全国第13，稍低于宁波的3964亿元。市内常住人口将近九百万，下辖11个城区及两个郊区。武汉市最低工资标准中心城区为700元/月，远城区为600元/月，恩格尔系数呈逐年下降趋势。 武汉都市圈已形成以武汉市为圆心，半径为100公里范围的较明显的圈层结构：以武汉市江岸区、武昌区、江汉区、口区、汉阳区、青山区、洪山区等城区为核心，以武汉市东西湖区、汉南区、蔡甸区、江夏区、黄陂区、新洲区等外围城区为内圈层，以黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等城市及其它县级城市为外圈层。确立了武汉在中部地区的战略支点地位。 武汉的“十一五”住房发展的基本思路是围绕不断改善居民的居住条件，优化住宅的产品结构和空间布局，提高住宅品质和配套水平，加大住房社会保障和节能省地型住宅建设力度。2010年末城镇居民人均住房建筑面积达到32平方米，住宅竣工总面积累计实现4450万平方米。其中，经济房等保障性住房供应将达到12