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* 金地自在城项目研究 / 市场部 多次调控下，杭州的房地产市场从2010年中旬开始出现萎缩而后年底又出现反弹，再到2011年进入冰点，最后到2012年4月随着越来越多的开发商采取以价换量的销售策略成交开始回暖，整个市场起伏波动极大。但是无论顺势、逆势，总有个别楼盘始终有斐然的销售成绩。 当前杭州房地产市场景象： 商品房存量：目前主城区可售商品房有37791套，相对今年最高点45643套下降了7852套。 主城区成交：杭州市主城区7月成交5280套，其中2012年1月成交820套，6月成交6747套，创调控以来新高。而自4月以来杭州已连续4个月月成交超过4000套。市场回暖迹象明显。 个盘表现：7月销冠宋都·东郡国际成交354套，该盘自5月13日首次开盘。该盘以低起价、低总价、赠送面积多等特点火爆热销，首批房源当日基本售罄。其后该盘分3次加推579套房源，且都去化9层以上。 杭州房地产市场情况 项目名称 金地自在城 项目地址 西湖区厚仁路与金渡北路交汇处 所属板块 三墩 开发商 杭州金地中天房地产发展有限公司 用地性质 住宅用地 占地面积 364000㎡ 建筑面积 总建面积850000 ㎡ 容积率 1.14 绿化率 30% 物业类型 别墅、花园洋房、精装修高层景观公寓、时尚SOHO等 项目资料 自在城销售情况 金地自在城开盘房源去化情况 金地自在城自2010年至今申领9次预售证，推出房源2828套，去化2770套，去化率98% 自在城销售情况 金地自在城在楼市调控年，月成交频频过百，新房去化率高达98%，年回笼资金数十亿，销售成绩斐然。 金地自在城于6月20日开盘首推67套联体别墅，当天成功认购80%，金额逾4.5个亿，引起广泛关注。至今已成为杭州无可争议的“明星楼盘”。 销售成绩： 2010年，金地杭州凭借自在城单个项目，获得39.7亿元的销售总收入，该项目同时也摘得全杭州单个楼盘销售冠军。 2011年自在城以1203套，回笼资金23.33亿的耀眼销售成绩成为杭州销售亚军。 2012年3月以来，自在城月成交均过百套。再次成为市场热点。 自在城荣誉 自在城在销售过程中有哪些难点呢？ 万科清林径 通过调研我们发现自在城有以下一些难点： 1、项目当时处于次区域——三墩板块在09年之前并非热点板块，区域不成熟，市场认可度低。 2、市场大环境差——2010年调控之后，杭州楼市“抢房”“日光”等现象明显减少，销售难度变大。 3、竞争压力大——项目周边新拿地楼盘多，竞争激烈. 。 4、项目地价高于周边楼盘——高地价意味着高定价，自在城地价高于周边楼盘决定了项目没有价格优势。 自在城是如何克服难点，取得斐然销售成绩的呢？ 营销节奏如何把控？ 推广有何亮点？ 举办了哪些活动？ …… 万科清林径 一：营销节点分析 金地自在城营销节点 2009.6 2009.10 2010.4 2010.8 2010.9 2010.10 2011.4 2011.6 产品类型 开盘价格 销售情况 联体别墅 二期公寓 玛瑙湾精装公寓 （酒店式公寓）Z公馆 玛瑙湾高层公寓 鹭影洲精装公寓 太太洋房 CROSS复式公寓 700万/套 16000元/平方米 20000元/平方米 18500元/平方米 22000元/平方米 20000元/平方米 28000元/平方米 19000元/平方米 推出67套房源，当天成功认购80% 推出房源300多套，当天全部售罄。 6月、7加推2次，共计200多套房源，开盘价格20000元/平米，6月当天去化60%，7月基本当天售罄。 时隔一周再度推出400套房源，价格略有上涨，再度售罄。 该批房源为玛瑙湾精装公寓景观楼王 备注 分别在09年12月、10年3月加推2次，共计400于套房源，均开盘当日基本售罄。 推出房源285套，当天全部售罄。 推出3号楼192套房源，当日基本售罄 推出200套左右房源，当天去化过7成 推出300套左右房源，11月底基本去化完毕。 11月初加推200套左右房源，当天去化过9层。 推出100多套房源，当天去化过7层。 花园洋房最大可赠送达272㎡的花园； 阳光露台最大可达80㎡；采光通风地下室最高可达88㎡； 推出300多套房源，当天去化过7层。 7月加推300多套房源，均价基本不变 金地自在城营销节点 2011.7 2011.8 2011.10 2011.12 2012.8 2010.10 产品类型 开盘价格 销售情况 太太洋房 CROSS公寓 Z公馆二期 精装高层公寓 “求学里”高层公寓 28000元/平米 20000元/平方米 16000元/平方米 16500元/平方米 预计18000元/平米 推出2栋楼，房源数量不多当天销售情况一般。 推出房源300多套，当天去化4层左右。