世联-前期顾问项目中涉及酒店及商业定位分享162356231.ppt

Q6：常见业态的建筑要求 大型百货商店 类别 选址要求 地点 城市核心商圈、交通便利、城市人口：40万以上 面积 5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上 建筑要求 首层层高5m，二层以上层高4.5m；楼层一般三层以上； 柱距：8m×8m 楼板承重：450kg/m2 配套设施 扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。 装修要求 停车位 100个/10000㎡ 租金 免租期1年左右，租赁期限10-20年 餐饮业对商铺开间进深的要求 开间：4米以上，多为8－12米 进深：10米以上，多为12－15米，一般不超过25米 开间进深比：多为1：2.5，一般不超过1：5 层高：不低于4.5米，以6－7米为佳 停车位：餐厅门前须有足够的停车位（重要） 配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有隔油池，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置 Q6：常见业态的建筑要求 美容美发业对商铺开间进深的要求 开间：5米以上，多为6－10米 进深：12米以上，多为15－20米 开间进深比：多为1：2，一般不超过1：4 层高：不低于4.5米，以6－7米为佳 面积：100平米以上，多为200－500平米 停车位：对停车位要求不高 配套设施：有充足电力和自来水供应，有污水排放装置 Q6：常见业态的建筑要求 Q6：常见商业的销售方式 模式 直接销售 售后返租 （或约定回购） 带租约销售 整体销售 产权式带租约 操作特征 直接推出销售，不提供任何附加价值及服务 客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等；发展商一次性返数年租金降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报. 通过前期合理的业态定位，提前将适合社区品质和业主需要的商家引进，控制社区商业的品质，主导社区商业的前期发展 将商业项目整体出售给大投资客或经营机构. 将已经出租给大型商家的整体集中商业物业，分隔成产权式的小商铺销售，客户获得较长时期内的稳定租金收入 收益方式 销售收入 销售收入 租金收入+销售收入 销售收入 销售收入 优势分析 开发商无商业运营压力； 操作简单 增强投资者信心，实现快速销售；分割相对灵活；保证前期开发商对商业功能和业态的控制，有利于实现成功招商，从而保证项目的可持续经营；实现溢价 可控制商业业态和业种.使布局合理.保证社区品质，令开发商、业主、投资者及经营者的利益达到一个较好的平衡点；便于统一管理，培育出铺位商业价值；租约促进销售。 商铺销售速度较快； 资金回收期较短. 快速销售、回笼资金；分割灵活，客户层面广；投资的收益明确；如果主力店品牌好，则有较强的安全感 劣势 推售行为主动性差，难以溢价 实际租金收益不能满足返租所需，需要开发商在返租期补贴返租回报，财务上风险较高；政策上有所限制； 社区商业前期招商难度较大，对发展商综合运营能力要求很高 实现难度大 难以寻找买家 单价难以提升 难于说服客户接受；政策所限制；容易引发所有权和经营权的矛盾纠纷 适用 街铺、小规模社区商铺 主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售 适用大型社区开发的配套商业销售 集中商业 写字楼裙楼 商业核心区域的集中商业项目 Q6：常见商业的销售方式 商业内街销售方式内街销售和经营的最大阻碍和困难在于人气不足 弱化内街经营劣势的关键点： 入口具有昭示性 内街深处布置主力店或次主力店吸引客流 主次开口合理布置，方便人流自由流通和进入 主街形成双面街，杜绝单面街的出现 通过租金策略合理布局业态，通过业态的综合搭配，将不同消费目的的人群引入内街 具备商业运营意识，通过商业营销活动和主题，做旺整个街区，形成商业氛围 促进内街销售关键点： 合理定位和规划，建筑设计合理，符合业态经营需求，建立投资者信心 引入商业运营公司，主力店招商先行，奠定商业基调和氛围，增强投资者信心 销控策略：适时进行销控，根据市场和竞争确定推售节奏 价格策略：合理制定外街和内街价差，从而引导客户购买 营销活动造势，形成人气：商业地产论坛、招商信息发布、铺王竞价等 北京苹果街销售策略 以小带大：以出售产权式铺位为概念化整为零，以小面积铺位的销售，拉动局部大面积商铺的销售； 品牌路线：以知名品牌店的进驻，通过其品牌的号召力拉动底商整体的销售价格； 连动销售：首先对于已购买住宅的客户，具有商铺的优先购买权并享受一定程度的优惠。 租售并举：针对大面积销售首先与各行业品牌商家进行谈判，了解其需求；对于小面积销售首先与投资客户达成包租代管协议进行销售,再与租赁商户签署租赁协议； Q6：常见商业的销售方式 金地国际城销售策略 业态规划、概念