“水晶之梦”营销策划案(20页).doc

“水晶之梦” 项目营销策划案 山东盛佳地产机构 2010年10月13日 目 录 前 言 3 一、水晶之梦概况及形象概念 4 二、水晶之梦整体推广策略 8 三、广告策略及实施计划 15 四、现场包装 20 五、前景估计 22 六、宣传推广总体费用预算 22 前 言 策略是一种思考模式 水晶之梦在潍坊地区房地产市场究竟是处在怎样一个位置？ 水晶之梦能满足什么样的消费者的需求？ 水晶之梦最具竞争力的利益点（购买诱因）在哪？ 如何对水晶之梦在目标消费者心中进行品牌定位？ 如何为水晶之梦建立一个突出、整体的品牌个性，以使消费者能够区别与竞争者的不同？ 如何确立真实而清楚的理由，来说服相信我们（水晶之梦）提供的利益点？ 如何把握关键“接触点”，更有效率地接触到目标消费者？ 解决上述项目工作问题，我们需要有清晰而准确的营销策略，即正确的思考模式。 继而由如下的执行手法，将我们的项目讯息传播至目标消费群体，包括： 区隔清楚的广告； 对象明确的直效营销； 公共关系活动； 促销活动； VI设计； 项目包装及展示等 因此，我们的营销策略是：将本项目的内外优势通过科学的梳理、设计，用单一化的讯息从不同渠道进行传播。 即“一个形象、一个声音”的整合营销传播策略。 项目概况及形象概念 项目概述 本案东近新华路，南邻玄武街，西面是文化路，北面紧贴永兴街，处于文化路/永兴街交叉路口。位于四平方里商住区核心位置，与潍坊第二大商圈“新华路商圈”相距仅3公里。 经济开发区四平方公里商住区是由潍坊市政府重点规划、着力打造的城北大型居住生活区。建成后这里将成为潍坊北部最大、最集中的大型生活居住区之一。交通便利，环境优美。 补充信息： 1，距世纪泰华4.77公里、风筝广场5.33公里。 2，四平方公里区域具体指哪些位置：潍坊市经济开发区高速公路以南，玄武街两侧，西至虞河路，东至北海路。 基本信息 物业形态：2栋高层（地上17F、地下1F）、4个单元， 总户数：334 物业现状:地基建设阶段 占地面积:6734平方米?建筑面积:33345平方米?开工时间:2010-10-23 预计竣工时间:2011-07-31 ？开发商:潍坊正益置业有限公司物业管理公司:潍坊正益物业管理有限公司全程营销: 山东盛佳地产机构建筑设计单位:上海大清建筑设计有限公司 建筑单位:江苏南通青云建设有限公司 按揭银行:中国建设银行,中国银行,招商银行,交通银行 周边配套 菜场超市：玉清街农贸市场、中百超市、国青医药商场、中百大厦圣荣店、利群、中百佳乐家北宫店（在建）新华路乐川街大型超市（在建） 中学：潍坊中学、潍坊十中?小学：经济开发区重点学校锦绣学校、育才学校、锦绣学校、孙家小学幼儿园：美丽华幼儿园、祥瑞家园幼儿园医院：红旗医院、 潍坊医学院附属医院、 潍坊尊一医院 银行：建设银行市北支行、招商银行、商业银行新华路支行、农村信用社、中国银行、工商银行、农业银行、交通银行 餐饮娱乐：大发庄园、美丽华国际高尔夫俱乐部、海阔天空俱乐部、顺峰酒店、美丽华大酒店、一品香贵王府、美国速8酒店、蜀国演义酒楼等 交通状况 1、乘坐10路公交车到玄武街文化路站下车； 2、乘17路、25路到玄武丰田或公交正本枢纽站下车西行200米左右即到。 建材装修 外墙：外墙面高级涂料；内墙：仿瓷涂料刮面；地面：水泥拉毛；厨房卫生间：地面防滑地砖，墙面瓷砖一贴到顶；窗户：塑钢窗，中空玻璃；配套：有线电视、电话线、宽带网入户、天然气管道； 暖气：集中性地面辐射采暖，分户控制；入户门：高级钢制一体防盗门；单元门：电子对讲防盗门；。 车位信息 停车位:停车位规划为300个左右 形象概念 在提炼本项目的形象概念之前，我们首先对项目的内外优势进行了逐一地梳理。 必须准确把握了项目要点，才能够清晰描述出强势的项目形象概念。 必须把握的项目要点包括： 市场因素。 本区域，原住居民数量几乎没有量巨大。基础改善性住房需求减少。 优越的地理位置优势。 项目位于潍坊市政府规划中的四平方公里商住区核心位置，跟市中心5公里。是约10分种车程。交通便利，环境优美。 超大规模生活组团，周边配套趋于完备 规模优势。 同类楼盘本项目在此更显出色。 设计规划内涵上对“新生活、阶层聚”的消费概念的体现。 3.1 设计细节体现对人性的关爱。 各户具备观景飘台、凸窗； 人车完全分流； 中庭绿化景观； 人性化物业管理，包括多种无偿及有偿服务等。 3.2 社区小社会。 周边的教育、医疗卫生、购物、餐饮、娱乐等住户需求功能全面配置，生活不假外求； 社区文化的建立。 3.3 高科技引领的现代化管理和生活。 宽带接入； 红外线监控； 闭路电视； 电视对讲； 管线远程抄表。 3.4 绿色环保家园 绿化率30%以上； 社区道路等充分考虑绿化；