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商业地产解决方案 　　一、目前中国的商业地产重复建设严重，70%布局有误。 　　“我就怕二三线城市会重蹈一线城市的覆辙，建设不必要的、重复的商业楼宇。”日前在北京举行的“商业地产策划与扩大内需”的研讨会上，作为主办方之一的商务部流通产业促进中心徐敏副主任表示。 　　记者同时获悉，酝酿多年的《城市商业网点条例》不久就将颁布实施。相关专家透露，根据该条例，今后在商业用地或含有商业比例的用地招拍挂之前，国土部门须征求商务部门的意见，以确定商业用地比例以及业态等。 　　事实上，在扩大内需，保增长的发展路径下，针对商业地产的相关调控措施一直被业内人士认为明显缺位。 　　针对《城市商业网点条例》，专业人士指出，这一规定突破了以往商业网点管理只管经营、不管规划建设的情况，可以避免商业地产前期规划的缺失。 　　“政府在商业地产的规划上，引导力度不够，相关部门执行规划不严肃，商业项目在建设的过程中来回修改，前期缺乏准确的定位规划。” 徐敏表示。 　　记者获悉，目前中国的商业地产重复建设严重，70%布局有误。 　　中国商业地产联盟秘书长王永平认为，商业网点的规划除了需要专家的意见外，也要引入“实操型”的商业地产从业者的建议。 　　“一个好的零售业，首先要是一个好的地产。”聚集了中国外资奢侈品牌的新光天地的副总经理庞琨瑢认为，商业地产项目在前期规划时，就要找好“下家”，根据运营商的要求合理建设，避免改造重建。 　　除了规划缺位外，过重的税负也限制了商业地产的流通。“房产税、土地增值税、契税、所得税、营业税，意味着物业如果转让的话，20%产权就没了。”某连锁企业负责人表示。 　　据了解，目前国内多数商业项目在招商和运营上呈现疲弱态势，甚至多数优质的商业项目也在采取缓交、压低租金、延长免租期、停工裁员等方式来应对危机。 　　二、为什么名气大、规模大的地产公司不愿接盘疑难项目 那些名气大、规模大、形象好的“专业公司”往往不愿或不敢接手这样的项目，其真实的原因有两个： 　　一是这种项目的风险很高，操盘成功的可能性和把握性很小，容易使其专业品牌的美誉度受损。 　　二是此类公司一般手上不缺项目，不差你这一个高风险项目的收入，没必要为一个高风险项目投入更多的人力和成本，以免损伤自己的品牌和利益。 　　三、此类公司一般会开出开发商难以接受的条件，双方无论如何也谈不拢。 　　四、此类公司的牌子大，但是套路化，不是不想接手项目，其调研和建议报告，让开发商看不到成功的希望，所以也难以签约合作。 　　三、疑难商业地产项目的九大病因 失误的主要原因 　　1、地块生：此前没有商业存在，周边没有商业氛围和基础，凭空建成一个大型商业项目。 　　2、区域冷，无商圈：项目周边综合条件差，远离商圈，现实消费水平很低，人气不旺，商气不足。 　　3、一女多嫁，来回折腾：项目死了开，开了死，再开再死，如同多次离婚的女人，口碑极差，少有好评。 　　4、长不大，大半空置：项目长期处在“幼稚阶段”，商业面积闲置，商家不认，下家不接，资金链出现问题。 　　5、粗放经营：开发商套用住宅地产模式和习惯，只管建了卖，不管卖了活，甚至设计存在功能冲突。 　　6、规划设计有硬伤：开发商被伪专家攒弄，设计失误，期望过高，长期闲置，瓶颈坚硬，遭到市场封杀。 　　7、产权与年限问题：搁置的时间越久，购买人获得的产权年限越少，销售瓶颈更大。 　　8、配套设施不全：如缺少停车位、进出通道有问题、公共设施及人性化设施不匹配。 　　9、疑难项目的幕后隐情 　　疑难项目的存在或形成，除了项目诊断能够发现的问题之外，往往还有一些难以通过调查反映出来的幕后隐情，这些隐情的形式各异，通常情况下有这么几种： 　　1、政府干预 　　2、信誉枯竭 　　3、模式落伍 　　4、外行主政 　　5、老板结难解 　　6、遗留难题 　　了解这些幕后的隐情，才能做到对项目沉落或此前失败的原因，有完整的把握，项目诊断才算是基本完整，策划人 操盘手 最终将要形成的解决方案才能对号入座，全盘统筹。 　　四、盘活疑难 项目的策划原则 　　找出疑难商业地产项目的“命门死穴”，就找到了盘活项目的爆发点，项目策划的动笔与完成，就是操盘手面临的第二个实实在在的挑战。 　　策划项目盘活方案，须保证“体系化全局化的布局与步骤”不存在缺陷，还需要兼顾到项目存活的各个周期、环节、流程、市场等变数因素对盘活计划可能存在冲击等各项因素。 　　以下几项原则和范围界定，对于保证盘活思路和各项准备的完整性，或许有一定借鉴价值： 　　五、A-项目盘活策划 应遵循的原则 　　1、市场化原则： 　　策划案的核心内容，如项目概念定位、功能定位、布局定位、市场政策定位、推盘策略定位，都需要建立在对同业、同类、商源、客源和产权购买群体，以及城市和区域特色的考量基础上形成。 　　2、个性化原则：