住宅小区车位、车库性质其权利归属研究.docVIP

住宅小区车位、车库的性质及其权利归属研究 ——兼评《物权法》第74条 高圣平 中国人民大学法学院 副教授 　　关键词: 车位/车库/建筑物区分所有权/专有部分 　　内容提要: 住宅小区车位、车库具有构造上、使用上和法律上的独立性，可以成为建筑物区分所有权的客体，在性质上属于建筑物区分所有权的专有部分。不能依车位、车库的建筑面积是否计入商品房的公摊面积或者车位、车库的建造成本是否摊入住宅开发成本来判断车位、车库的权利归属，也不能依开发商与业主之间的约定来确定车位、车库的权利归属。车位、车库应由业主法定地共有。 　　近年来，随着家庭购买私车的增多，小区的停车问题越来越成为人们关注的热点，由此，住宅小区的车位、车库也成为开发商与全体业主争夺的对象，相关纠纷也日渐增多。我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”为车位、车库纠纷的处理提供了相应的法律依据，但这一规则不无检讨的必要。 　　一、车位、车库的类别——本文讨论范围的界定 　　本文所指车位，是指住宅小区内设置在地上或地下的以停放机动车辆为目的的属于开放式空间的场所;本文所指车库，是指在住宅小区内设置的以停放机动车辆为目的的具有封闭