国有小型房地产企业生存之路.docVIP

国有小型房地产企业生存之路 1998年的住房福利制度的取消，房地产市场化的推行，经过二十多年的发展，我国房地产业走上了高速发展之路。但随着土地、金融等国家宏观调控政策的实施，对实力强劲的大型房地产企业遇到的可能是困难、瓶颈，对小型房地产企业面临的却是困境，甚至绝境。如何应对变化，如何在调控和竞争中立足生存和发展，是当前小型房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。 （一）地根紧缩，获取土地门槛提高，获得土地资源艰难，开发土地断档。在房地产市场上升的几年，国有小型房地产企业缺乏长远发展战略规划，只着重在运作一个项目，经营业绩只依赖于单个项目运作的情况，由于没有长期战略规划，对土地无储备，随着房地产行业市场调整期的到来，国家一方面不断收紧地根，控制土地的市场供应节奏；另一方面在土地出让方式上，禁止协议出让土地，继经营性土地全面实施“招拍挂”方式后，工业用地的出让也要采用“招拍挂”，进而提高了开发商的拿地成本，获取土地的难度进一步加大。获取土地门槛的提高还表现在具体的“招拍挂”过程中，如招标文件中对竞标企业高额的招标保证金和严格的付款条件等等，对小型房地产产生了很大冲击，在土地一级出让市场上，土地基本被大型企业获得，小型房地产企业目前处于土地储备不足，没有土地可开发，面临着开发断档，淘汰出局的尴尬局面。 （二）银根紧缩，融资难度大，企业收益压缩，流动资金不足，压力陡增。房地产行业是资金密集型行业，小型房地产开发企业注册资本少，规模小，无法直接进入资本市场来筹资，限制了融资能力。小型房地产融资渠道主要通过银行贷款，但国家收紧银根，连续上调人民币存贷款基准利率，并对房地产贷款门槛不断提高，企业贷款难度增大，使原来融资就很困难的小企业更是雪上加霜。不得已，小企业只有依靠民间借贷，融资成本大幅攀升。加之，从2005年起，国家出台的系列税收政策，开始运用税收手段来调控房地产市场，一系列税收政策，关乎到每一个开发企业 （三）企业经营管理固化，人才缺乏，生存和发展受到抑制。小型国有房地产企业管理制度不完善，适宜性、时效性、预见性差，执行不到位。管理人员责任不到位，人浮于事，效率不高，专业技术人才缺乏，造成企业竞争能力不足，严重影响到了企业的生存和发展。 二、对小型国有房地产企业在困境中生存和发展的思考 面对日益激烈的市场竞争和行业发展处处步履维艰的环境，小型房地产企业要想在市场中站稳脚跟，首先应合理定位，客观认识企业发展的现状和发展的趋势，制定科学发展的企业战略，创新房地产经营管理体制，完善企业运营管理平台，提高自身素质，合理打造和提升自身的竞争力，实现管理的科学化、规范化、专业化、制度化。与时俱进，把握机遇，不断提高企业实力和发展壮大。同时，应彻底领会国家政策，及时调整企业发展方向，企业的开发经营活动围绕着寻找和填补市场空隙而展开。 （一）创新多元化的融资模式。房地产融资渠道多元化正在逐步形成，企业可根据自己的实践情况来创新融资模式。例如：采取土地资金合作联盟，在现实中，往往是拥有土地的小型企业没有资金开发，因此可以采取土地和资金的合作联盟方式，我提供土地，你出资金双方合作开发，解决各自所需。 （二）利用企业长期在房地产开发中形成的专业眼光，对一些沉淀的房屋资产进行评价，通过低价买入，重新定位改造后高价卖出的方式，获取利润。 （三）小型房地产开发企业可以避开与大型房地产企业同城竞争，寻求新的适合自己发展的空间，选择转战到经济欠发达的小县市，在经济欠发达的地区，由于地价、房价总体较低，存在一定的上升空间，开发企业可获得较高的投资回报率。同时可充分利用当地的优惠政策，解决资金和拿地上的难题。 （四）利用自己企业拥有的技术力量和专业优势，进入特定市场。例如：为政府机关和企事业单位的自建房进行开发运作的代理活动，通常这些单位在自有房的建设中缺少专业技术管理体系，小型国有房地产企业可利用自有的技术力量和专业优势，受委托为这些单位代办理土地改性，规划方案，施工管理，产权证办理和和物业管理工作，以收取代理费为主要盈利方式。 （五）围绕主业进行相关多元化经营。相关多元化与主业之间可以协调共享产品，服务、技术等资源。例如：物业管理，房地产开发企业对房屋建筑和房产设备设施较熟悉，对作为管理客体的物业可以做到技术共享，且物业管理的进入门槛较低，运营管理成本不高，对房地产开发企业不会造成资金分流的影响，物业管理行业对人才的专业要求与主业相似，一方面消化主业富余人员，另一方面为房地产开发主业培养和储备专业人才。另外，物业管理的经营和盈利都比较稳定，少受经济大环境和国家政策调控的影响，对企业可以起到避风港的作用。同时，随着房地产行业的发展和成熟，物业的经营管理将会成为龙头行业。 总之，多管齐下，正确的战略是指引小型国有房地产企业驶向理想彼岸的灯塔。