2011--07一阳磁性内评报告.docVIP

天津一阳磁性材料有限责任公司内部评估报告书 工银津蓟内评报(2011)字第007号 评 估 摘 要 抵押权人 中国工商银行天津市蓟县支行 借款人 天津一阳磁性材料有限责任公司 资产占有方 天津一阳磁性材料有限责任公司 评估目的 为确定抵押贷款额度提供参考依据而评估抵押价值为确定抵押贷款额度提供参考依据而评估抵押价值—蓟县》 14.《房地产估价规范》（GB/T50291-1999） 15.《天津市工程造价信息》2011年8期 16.《房地产权证》：房地证津字第125051000932号、房地证津字第125051000933号 17天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司津融房字（2011）第G0811号 18中国工商银行抵(质)押物(权)价值评估管理办法及其评估细则。 （九）评估过程 1、前期准备及现场调查与资产核实。 房屋建筑现行状况勘察。 我们对房屋建筑物作了较为详细的现场勘察，除对被评估项目的数量及特征与申报情况是否相符外，主要查看房屋建筑物基础、结构的稳定性、牢固性，装修的完好程度和配套设施的状况及使用功能等。同时收集了天津市融信房地产土地评估咨询有限责任公司津融房字（2011）第G0811号房地产估价报告书，抵押物权属资料以及市场信息等必备资料。 经现场勘察，情况如下： 1、基础：经现场勘察地基和基础无不均匀沉降现象，承载能力强。 2、结构：房屋建筑物构件连接牢固、结构稳定。 3、门窗：门窗维护较好，启闭灵活，配件齐全。 4、屋面：屋面防水、保温情况好，无渗漏现象。 5、内墙、外墙、地面无起皱、脱落现象。 6、上下水管道、电路完好，使用功能得到满足。 综上所述，我们认为委托评估的房屋建筑物在评估基准日均可正常继续使用。 2、评定估算 本次估价采用成本法，成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。其中求取土地使用权价格运用基准地价系数修正法进行计算。 （一）土地使用权价格 1.基准地价系数修正法 根据《天津市城镇土地定级估价成果报告-蓟县》的要求，确定蓟县工业基准地价具体内涵为：在城区各级土地级别或匀质区域内；“五通一平”土地开发程度条件下；平均容积率情况下；时点为2004年1月1日；工业用途各级别在法定最高使用年期（50年）内的完整土地使用权平均价格。 估价对象是天津一阳磁性材料有限责任公司位于蓟县经济开发区天津一阳磁性材料有限公司的工业房地产，根据房地证津字第125051000932号《房地产权证》、房地证津字第125051000932号《房地产权证》记载，土地使用权面积为68133.5平方米。宗地在天津市蓟县基准地价覆盖范围内，为蓟县四级工业用地。 蓟县基准地价更新成果表 （单位：元/㎡） 级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ IV 商业 2080 1170 655 370 居住 895 670 500 370 工业 450 375 270 230 根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）要求与天津市国土资源和房屋管理局发布的《天津市城镇土地定级估价成果报告-蓟县》，其基准地价修正法宗地地价的计算公式为： 基准地价系数修正法评估的宗地地价=基准地价×K1×K2×K3×（1+K4）+K5 K1—基准日修正系数 K2—土地使用年期修正系数 K3—容积率修正系数 K4—影响地价区位修正系数 K5－宗地开发程度修正系数 2.确定待估宗地的土地级别及基准地价 待估宗地根据2006年4月天津市国土资源和房屋管理局发布的《天津市城镇土地定级估价成果报告-蓟县》，宗地在天津市蓟县基准地价覆盖范围内，为蓟县四级工业用地，基准地价为230元/平方米。 3.确定基准日修正系数K1 此次评估所采用的基准地价的基准日是2004年1月1日，而本次评估的基准日为2011年9月5日。根据待估对象周边土地价格的变动情况，结合本公司掌握的市场资料，确定本次评估的待估宗地基准日修正系数K1=1.12。 4. 确定土地使用权年期修正系数K2 根据《城镇国有土地出让和转让暂行条例》，工业用地最高出让年限为50年，根据委托方提供的《房地产权证》记载，宗地土地使用权截止到2060年11月21日，至估价时点本次评估待估宗地的土地使用权剩余使用年期为49.25年。 评估的待估宗地土地使用权年期修正系数的公式为 K2=（1-1/(1+r) n ）/（1-1/(1+r) m ） 其中K2为交易年期修正系数； r为土地还原利率（本次评估取6.75%）； 土地还原利率采用一年期银行存款利率加风险调整值确定。同期一年期银行存款利率为3.5%，风险调整值为3.25%。 n为待估宗地的使用年期； m为最高出让年限。 K