8.土地增值税法概要.ppt

* 上海对外贸易学院 会计学院 * 第四节 应纳税额的计算 一、增值额的确定 （一）通过收入减除扣除项目求得 （二）关于评估价格的使用 　纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的； （2）提供的扣除项目不实的； （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 * 上海对外贸易学院 会计学院 * 【提示】 1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。 2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。 3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。 * 上海对外贸易学院 会计学院 * 【例题·单选题】按照土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ ）。（2001年） A.税务部门估定的价格扣除 B.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除 C.房地产评估价格扣除 D.房地产原值减除30%后的余值扣除 【答案】C * 上海对外贸易学院 会计学院 * 二、应纳税额的计算方法 （一）计算土地增值税的步骤和公式 第一步，计算收入总额 第二步，计算扣除项目金额 第三步，用收入总额减除扣除项目金额计算增值额 土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额 第四步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定适用税率的档次和速算扣除系数 第五步，套用公式计算税额。公式为： 应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 * 上海对外贸易学院 会计学院 * （二）土地增值税计算的命题规律 关于土地增值税的计算的命题，已经经历了从传统“步骤型”到“关系加分摊型”的变化。 * 上海对外贸易学院 会计学院 * 【例题1·步骤型计算】某房地产开发公司与某单位于1997年3月正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入15000万元，公司即按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率5%，城建税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收率为营业税税额的3%，印花税税率为0.5‰）。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为3000万元；投入房地产开发成本为4000万元；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明）。另知该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼应纳的土地增值税税额。（1997年） * 上海对外贸易学院 会计学院 * 【答案及解析】 （1）确定转让房地产的收入15000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： 　①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 　②房地产开发成本为4000万元 　③房地产开发费用为：（3000+4000）×10%=700（万元） 　④与转让房地产有关的税金为:15000×5%+15000×5%×（7%+3%）=825（万元） 　⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000+4000）×20%=1400（万元） 　⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+825+1400=9925（万元） （3）转让房地产的增值额=15000-9925=5075（万元） （4）增值额与扣除项目金额的比率=5075÷9925≈51% * 上海对外贸易学院 会计学院 * （5）计算应纳土地增值税税额： 　第一种计算方法：应纳土地增值税税额=9925×50%×30%+（5075-9925×50%）×40%=1533.75（万元） 　第二种计算方法：应纳土地增值税=5075×40%-9925×5%=1533.75（万元）。 * 上海对外贸易学院 会计学院 * 【例题2·步骤型计算】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80％。要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度） （1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。 （2）李某转让商铺应缴纳的印花税。 （3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。 （4）…… * 上海对外贸易学院 会计学院 * 【答案及解析】 （1）应缴纳的营业税、城建税和教育费附加=（80-50）×5%×（1+7%+3%）=1.65（万元） （2）应缴纳的印花税=80×0.05%＝0.04（万元） （3）计算土地增值税时可扣除项目金额=70×80%＋1.65＋0.04＝57.69（万元） 　　增值额=80－57.69=22.31（万元） 　　增值率=22.31/57.69×100%=38.67%＜