专题二宅基地相关概要.ppt

法律分析 本案的焦点在于原告是否取得了宅基地使用权。 集体合作社虽是土地的合法所有人，当然地享有对土地的处分权，但是必须遵守国家有关土地管理的强制性法律规定。非本集体成员不得通过购买、租赁等方式取得宅基地使用权。 本案中原告虽与合作社订立了土地租赁合同，并支付了土地使用费，却因未取得本村居民的身份，而不能取得宅基地使用权；其直接租用合作社的土地，进行大规模住宅建设，显然超出了法律关于村民宅基地使用面积的限制性标准，是违法的。 《土地管理法》第45条规定，农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。法院一审、二审判决维持被告县土地管理局的行政处罚决定，是正确的。 其他关于宅基地的规定 人民法院审理宅基地使用权案件相关规定 农村房屋拆迁一般规定 陕西省西安市人民政府办公厅关于进一步加强农村宅基地自建住宅建设及拆迁补偿管理工作的若干意见 《西安市城中村改造管理办法》中关于拆迁安置的规定 人民法院审理宅基地使用权案件相关规定 1、人民法院审理侵犯宅基地使用权案件，在确认公民对宅基地的合法使用权时，一般应以人民政府核发的土地使用权证为准； 2、公民只能对历史上合法使用的或者经政府主管部门合法手续审批，允许其使用的宅基地拥有使用权，超出审批范围，多占、滥占宅基地的，人民法院不予保护。 3、因房屋买卖引起的宅基地使用权纠纷。原房屋所有人将房屋出卖后，即丧失了该房屋所占有的宅基地的使用权，事后原房屋所有人以仅出卖房屋未出让宅基地，或者出卖房屋时未明确宅基地使用权，而要求购买人拆房腾宅基地的，人民法院不予支持。 人民法院审理宅基地使用权案件相关规定 4、因房屋租赁、借用或代管引起的宅基地使用权纠纷。房客在租赁、借用他人房屋期间，擅自翻建、改造、添建、搭建、拆迁另建房屋的，依法不予准许，造成损失的，应予赔偿。建好后的房屋不能恢复原状的，产权归出租、出借人所有。因房屋使用不当或管理不善，致使承租或借用的部分房屋倒塌 ，未经出租、出借人同意房客在原地基上建起了房屋,并不意味着房客取得了宅基地使用权，新建房屋的产权仍归出租、出借人所有。解除租赁、借用关系时，可以由出租、出借人给予适当补偿。 人民法院审理宅基地使用权案件相关规定 5、因出租、出借宅基地引起的宅基地使用权纠纷。当事人之间租、借宅基地关系不再受国家法律保护，原宅基地所有人要求拆房还地的，人民法院不予支持，但承租人若欠出租人土地私有期间的租金，应合情合理予以清偿。 6、因私自兑换宅基地引起的宅基地使用权纠纷。对于公民之间私自兑换宅基地，单位办理宅基地使用权变更手续的，当事人之间因宅基地使用权发生纠纷，人民法院对兑换不予保护； 7、因合资建房引起的宅基地使用权纠纷。人民法院在处理这些纠纷时，一般应当坚持宅基地“谁申请批准谁使用”的原则，依法保护取得宅基地合法使用权一方当事人的利益。如果发现宅基地使用人与合资建房人恶意串通，变相转让宅基地使用权的，人民法院应当告知当事人到政府有关部门申请解决；当事人坚持起诉的，人民法院裁定驳回起诉。 人民法院审理宅基地使用权案件相关规定 8、因离婚分割房屋引起的宅基地使用权纠纷。人民法院审理离婚案件在分割夫妻共有的房产时，应遵循照顾女方及子女利益，照顾无过错一方、病残一方、另找住房确有困难一方的原则，予以分割；无法分割的，应本着照顾无过错一方、抚养子女或解决住房确有困难一方的精神处理，夫妻因离婚分的房屋所有权后，也随之取得了该房屋宅基地的使用权。 人民法院审理宅基地使用权案件相关规定 9、因房屋继承引起的宅基地使用权纠纷。公民生前使用的宅基地不属于遗产，不能作为遗产分割。公民死亡后遗留的合法宅基地使用权，允许其继承人在继承房屋所有权的同时，即取得其宅基地使用权。 案例 原告魏仕杏与被告冯金花分别于1994年间，向发展商谢世强购买宅基地各一块，该宅基地位于澄迈县老城镇江南路，两块宅基地相邻，宽8米、长16米，面积均为128平米，购地价均为人民币15万元。1996年2月12日，原告魏仕杏和被告冯金花分别取得澄迈县土地管理局颁发的集体土地建设用地使用证，1996年5月6日，原告魏仕杏与被告冯金花双方签订一份《宅基调换位置协议书》，该协议书内容为：“为了方便开展业务，双方本着互让、互助的原则，甲、乙双方经过友好的协商，现双方决定对换调整宅基位置(甲方由东边换到西边，乙方由西边换到东边)，双方所持的国土使用证中的尺寸不变。”但是，该调换协议签订后，魏仕杏与冯金花均未去澄迈县土地管理局办理土地使用权变更登记手续。2001年9月18日，被告冯金花在与原告魏仕杏调换位置的宅基地上建起一幢两格四层半高、建筑面积为576平米的楼房。2002年4月27日，原告魏仕杏向澄迈县人民法院提起宅基地侵权纠纷诉讼，请求人民法院判令被告冯金花排除妨碍，退出被侵