论物业管理服务式及其发展趋势.docVIP

随着市场经济的不断规范和发展，物业管理企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。目前，国内物业管理规章制度不断健全、物业管理市场容量不断扩展，给物业管理企业带来了无限的发展机遇，与此同时，也增加了更多的竞争。这就要求物业管理企业从服务观念和方式，经营理念和市场定位，都要做出相应的变革，才能适应发展的需要。 论物业管理服务方式及其发展趋势 物业管理服务的三种方式 一般的服务主要有三种：顾问服务、直接管理服务及短期顾问服务。这三种服务不同之处在于物业管理机构参与的程度和管理权力所在。 （一）顾问服务 主要协助开发商之经验不足，并协助开发商培养一批物业管理人才，因而按部就班的培训工作十分重要及频密。 协助发展商成立物业管理公司 建立管理公司人事架构及各岗位职责及权力 制定管理公约或详细租约、员工守则、客户手册、装修规定、管理规章制度等 制定员工培训计划 进行不同岗位员工培训 制定管理公司财务制度 协助发展商筹备所有前期工作和物业交付使用的准备工作 管理公司解决日常管理问题 进行针对性员工培训，以便充实员工管理经验及提高服务水平，加快应变能力 顾问服务工作主要协助发展商筹备及组织物业管理工作，员工经过不同形式顾全大局的培训，可以自行推行物业管理工作，而不须聘用外来专业管理服务公司 。 优点： 发展商可以全权控制物业管理公司，具有决策权。 管理操作成本较低，因为无须聘用高薪外方员工。 物业管理公司员工可以按部就班的接受培训，学习正统的物业管理知识及经验。 缺点： 如果物业管理机构属顾问性质，对物业管理公司的管理权限受一定程度限制，建立的管理系统可能流于形式，日后未必能够顺畅运做。 物业管理公司服务水平进步比较缓慢，因为员工培训范围大，需要按部就班进行培训。 顾问角色处于被动位置，物业管理公司不一定接纳其专业意见，所以管理水平没有保障。 （二）直接管理服务 开发商给予直接管理权力，由物业管理机构掌管管理公司运作，直接参与物业管理工作，因而开发商不用费心于日常繁复管理工作，只是定期与我们开会，了解物业管理情况，或是提供意见和进行监督工作，委派专业经理长驻所管理之物业，负责日常所有管理工作，其中包括员工招聘、管理及培训、客户公关工作等. 优点： 物业管理机构直接参与管理工作和控制物业管理公司，并享有管理决策权，因而能够保证服务水平及效率。 日常工作遇到问题，可以立即解决。 完善的层式管理，员工工作表现时常受到监管。 缺点： 如果聘用外来经理，管理成本较高，因需支付资深经理工资、住宿及交通费。 高层管理工作通常全由外方员工控制，其他员工很少有机会学习较重要的管理方法及技巧。 发展商较少有机会接触物业管理培训及知识。 如果发展商如后接管物业管理，可能出现管理水平降低，过渡期混乱等情况。 （三）短期顾问形式 发展商或业主管理委员会聘用物业管理公司的短期顾问，工作范围及形式与顾问形式相同，但对现时管理公司的人事结构、岗位工作、服务质素等进行改革，并探讨现时管理运作问题而找出解决办法，并实行有系统培训工作，务求把管理水平提高和使管理制度、工作规范化。这种服务形式在西方国家及香港大型企业公司比较流行，因公司领导知道其公司出现问题，但没有专业能力改善当时服务标准，便招聘专业顾问，改革公司制度及进行必须的员工培训。  物业服务行业发展趋势的思考 物业管理作为服务业的重要组成部分，广州从1981年在全国成立第一家物业管理公司，历经二十余年的发展，行业已初具规模。目前，在广州从事物业管理的公司已有1100多家，从业人员6万多人，物业管理面积1.6亿平方米。 　　《物权法》出台后，行业内部立即掀起了学习热潮，面对《物权法》的相关规定，物业管理沿袭了20多年的惯性思维与做法将可能被部分或彻底打破，物管行业将面临制度、模式、利益格局等等一系列的变化与变革。物业管理行业如何在《物权法》出台后顺应物业管理未来发展大势，共建和谐社会，是摆在我们行业面前的一个现实而迫切的问题，需要行业全体业主和企业共同的思考。 一、《物权法》颁布实施对物业管理行业变革的思考 　　物业管理应该是业主以私有财产为核心，以公共财产为纽带，以业主公约（或业主章程）为基础而形成的共同协商、自我管理不动产的行为。 　　早在2003年国务院《物业管理条例》颁布实施时，国家建设部主要领导就明确要求“政府机关要转变职能，…既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权，…要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为，应交给市场解决的。一旦有民事纠纷，应鼓励依照司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”可见，《物业管理条例》