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房地产全程策划营销方案 核心内容包括：　　1、项目投资策划营销；　　2、项目规划设计策划营销；　　3、项目质量工期策划营销；　　4、项目形象策划营销；　　5、项目营销推广策划；　　6、项目顾问、销售、代理的策划营销；　　7、项目服务策划营销； 8、项目的二次营销  项目投资策划营销 项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。　　项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。 项目规划设计策划营销； 产品定位的工作方法上的改进：重视策划与设计的结合。 A.?策划与设计是不同的专业且各有所长。 策划最接近市场，最了解客户需求，但不懂得如何将客户需求转化成建筑产品； 设计是产品的创造者，能够根据不同的条件、要求设计出不同的产品，但设计不了解市场，不知道客户真正的需求； 策划与设计的紧密结合，使得市场与技术紧密结合；即技术的创新不是“建筑师想当然的创新”而成为“客户真正需求的创新”。 B.?前期策划+设计的资源整合，创造1+1﹥2的效果 项目质量工期策划营销  房地产市场营销，它贯穿于商品的开发建设、销售、服务的全过程。质量工期是重要的流程之一，因房屋质量、工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度、美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。 项目形象策划营销 项目形象策划营销包括房地产项目的总体战略形象、社区文化形象、企业行为形象、员工形象及其项目视觉形象等。　　房地产项目视觉形象是指房地产项目有别于其他项目具有良好识别功能的统一视觉表现。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色、标准字体等。要求造型设计既要富有意境，又要突出个性，形象鲜明，便于记忆，便于宣传，以统一运用于项目形象包装。 项目营销推广策划 　房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。 项目销售的策划营销 项目服务策划营销 项目二次策划营销 * * * * * * * 房地产全程营销策划 运营中心内部共享 2006年11月30日 仅就营销本身而言，其实就是要解决以下三个问题 对谁说？（即和谁沟通，让谁达成购买） 说什么？（什么是“谁”的关注点，“谁”有什么样的特性、说什么样的语言） 怎么说？（“谁”的信息来源是哪些渠道？） 对谁说 通过市场调研来寻找“谁”----我们的目标客户。 市场调研分为两种，一种是锁定客户群，创造他们需要的产品（包括他们能够承受的价格）。二是创新出新产品，去调查、寻找喜欢这类产品的人群。 前者是满足客户需要，后者是引导客户需求。 不管是满足客户需求，还是引导客户需求，对客户购买力的精确调查和判断是非常重要的一环。 说什么？ 深度挖掘项目的卖点。 找出项目最独特的卖点USP(核心竞争力)（增加竞争力，增加项目的吸引力） 找出项目最独特的卖点，并与目标消费者的情感搭起某种关联。深入消费者头脑，并长久留在那里。与消费者产生情感共鸣。 怎么说 这是一个策略问题、也是一个创意问题，包括：广告诉求定位、广告诉求方式（感情诉求？还是理性诉求？）、广告创意以及广告渠道的选择。 公关活动的安排。 销售手段的实施（如销控等） 怎么说的威力 春天的故事 春天的故事 我是个瞎子 I am blind. 春天的故事 我是个瞎子 I am blind. 现在是春天，而我是个瞎子 This is spring, and I am blind. 一个完整的营销循环过程： 一个系统的过程 是否已经到达？ 我们如何到达那里？ 为什么在这里? 我们可能去到哪里? 我们在哪里？ 不同阶段的思考方式 我们在哪里？ 我们到了吗? 我们如何到 达那里? 为什么我们在 这里? 我们可以去到 哪里? 问 题 思 考 假 设 探 索 发 掘 测 量 执 行 发 展 我们在哪里？ 市场处于什么状态？ 品牌在市场上处于什么状态？（在消费者的行为态度上） 各主要竞争品牌在市场上处于什么状态？ 为什么我们在这里？ 哪些因素影响本品牌处于现在的状态？ 哪些因素可以解释各竞争品牌现在的状态？ 本品牌与个主要竞争品牌相比各有什么优势和劣势？ 我们可能去到哪里？ 在市场上的位置 —占份额多少？ 在不同 的细分市场？ 购买者 / 使用者 让现有使用者用更多？ 吸引新的消费者? 拉回走掉的消费者? 消费者的反应 品牌被重新定位? 可以得到什么不同的反应？