城市居住用地集利用评价研究.docVIP

城市居住用地集约利用评价———以福清市为例 摘要 从微观层次对城市居住用地集约利用评价，为城市居住用地的合理布局和提高居住用地集约利用提供依据。选取土地利用程度、土地投入水平、土地利用效率中3 个层次的5 个指标，运用多因素综合评价法、特尔斐法等进行数据处理和综合评价。福清市154 个居住功能区中，有4 个过度利用功能区; 8 个集约利用功能区; 86 个中度利用功能区; 56 个低度利用功能区。总体上福清市城市居住用地集约利用水平属于中度利用水平。随着城镇化速度的加快，城市居住用地供需矛盾越来越突出，调整土地利用结构和提高集约节约利用水平势在必行，因此，必须从规划源头、深度挖潜、严格标准、优化结构4 个方面促进城市居住用地合理布局和集约利用。 关键词 城市居住用地;集约利用评价;城镇化;福清市 城市土地是城市经济发展和社会建设的载体，同时是最具活力、增值潜力最大的资产形式［1］。居住用地是城市土地的主要用地类型。城市居住用地通常占城市总用地的40%，部分发达国家达70%［2］。近年来，为保障城市经济社会稳定健康发展，保证城市居住用地合理布局和高效利用，提高城市居住用地集约利用水平是既科学又和谐的有效途径。笔者从福清市城市居住用地的集约利用评价及提高城市居住用地集约利用对策的角度出发，通过开展城市居住用地集约评价，摸清福清市居住用地利用状况家底，为福清市居住用地集约利用具体分布提供有价值的参考依据，同时为福清市开展低效用地再开发、“三旧改造”等工作做好详实的准备，从而促进福清市城市居住用地高效、有序、集约利用。 研究区概况及数据来源 1.1研究区概况福清地处福建省东南沿海，是全国首批综合改革试点县市、全国村镇建设试点县市和全国首批海峡两岸农业合作实验区之一。福清市县域经济竞争力长期位居全国百强30 位以内，2012年经济总量位居福建省县市第三。 1.2福清市城市居住用地集约利用评价基本评价单元划分基本评价单元是功能区划分的最小单位，是由街道、马路等线状分割线围成的独立区域，通常以一个完整街区作为一个基本评价单元［3］。福清市居住用地评价单元也基本以一个完整的街区作为一个单元，其划定主要是以2012 年福清市土地利用现状图、2012 年福清市遥感影像图与城市总体规划进行套合分析，将现状基本为居住用地( 居住用地占功能区面积60%以上) ，且规划主导用途为居住用地的完整的街区形成的地块划为居住功能区。同时，将居住区级及以下的商服用地、公共管理与公共服务用地、中小学用地、宗教用地、街巷用地、居住区内零散的小型工业用地、仓储用地、空闲地就近划归相应的居住功能区内。最终福清市居住用地共划定了154 个居住功能区，总面积1 337． 97 hm2。 1.3数据来源社会经济数据来源于2013 年《福清市统计年鉴》、《福建统计年鉴》; 用地数据来源于福清市2012 年土地利用变更数据库、福清市城镇地籍调查成果等土地部门的资料; 规划数据来源于福清市建设部门提供的规划成果; 其他相关资料来源于外业调查等资料。 2 福清市城市居住用地集约利用评价指标体系构建 2.1指标体系构建经综合考虑，选取土地投入水平、土地利用程度、土地利用效率3 个层次5 个微观指标作为福清市城市居住用地集约利用评价指标。具体指标体系见表1。 2.2指标数据处理各指标数据处理如下: ( 1) 综合容积率。从福清市城镇地籍成果中提取各居住功能区范围内的土地面积和建筑面积总数，计算得出功能区的综合容积率。 ( 2) 建筑密度。从城镇地籍成果中提取功能区范围内的建筑物基底面积合计数与土地面积的比值作为该功能区的建筑密度。 ( 3) 基础设施完备度。福清市2011 年基准地价修编成果将福清市中心城区土地共分为5 级，由于土地等级与基础设施的配套情况有一定关联性，因此，此次评价中的基础设施完备度现状分值计算依据土地分级情况和专家打分的方法来确定。具体方法为将基准地价中的基础设施范围扩展到交通设施、给排水、能源保障、通讯设施、防灾减灾设施5个方面; 请熟悉福清市基础设施建设的相关人员对不同级别土地范围的各项基础设施进行打分，并按一定权重计算得出各土地等级的基础设施完备度分值，与功能区范围进行空间位置对应，得出各功能区的基础设施完备度。 ( 4) 人口密度。根据所收集到的社区人口网格数据、各居住小区人口以及社区总人口等数据，与功能区范围进行衔接、汇总或分解，获得功能区的人口数，结合土地面积测算人口密度。 ( 5) 住宅地价实现水平。依据基准地价成果及外业调查成果，采用各居住功能区范围内的楼面价与功能区规划楼面价的比值，近似作为该居住功能区的地价实现水平现状值。 2.3数据标准化处理与权重确定 2.3.1评价指标标准化。评价指标标准化应采用标准值比例推算法，初始值指标标准化公式为: 式