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五洲国际整合推广策略 （提案） 广西无限飞扬传媒有限责任公司 2009年8月27日 （一）市场背景 一、全国楼市——宏观向好 1、09年以来国民经济运行出现了积极变化，整体表现好于预期 从中国陆续公布的09年一季度经济数据显示，去年以来全面实施的一揽子刺激方案，已经使国内经济出现积极变化，但当前经济仍存在较大下行压力，为了保持未来复苏的持续性，政府在不断完善宏观调控政策。 在一系列政策措施的刺激下，多项经济虽然被视为经济“风向标”的外贸形势依然严峻，但进出口同比跌幅正在收窄，环比则大幅反弹，说明一些行业和企业效益正在恢复。此外，无论是体现企业活跃程度的发电量运输量的反弹，制造业采购经理指数和企业家信心指数的攀升，还是股市、房地产市场的交易量扩大，以及规模以上企业增速逐月回升，均反映了中国经济发展的积极信号。 2、09年全国楼市回暖，以刚性需求与改善性需求为主 据高华证券提供的数据显示，2009年初至5月10日，全国15个城市中有14个城市的交易量上升。与2007年相比，已有数据的12个城市中有9个城市的交易量上升。根据北京、上海、深圳三地房地产交易管理网数据统计，2009年第一季度，京沪深三地新房交易量创新高，同比2008年同期新房交易量平均上涨了100%以上，北京和上海两地交易量甚至达到了2007年同期水准。另据国家统计局近日公布的数据显示，1-4月，全国完成房地产开发投资7290亿元，同比增长4.9%，增幅比1-3月提高0.8个百分点。 楼市的回暖主要是刚性需求大量释放以及救市政策促成。2008年受全球经济危机的影响，许多购房者的刚性需求受到压制，造成市场整体成交量萎缩，但随着房地产刺激政策利好以及行业变化，改善型购房者开始入市，推高楼市成交量。政府从上年9月开始，不断出台有利推动中低端楼房需求的政策，其中包括减少借款利率，下调购房者的首期付款，加大房贷利率折扣和削减契税和印花税。这些政策大大降低了首次购房者的负担能力。据仲量联行在上海的统计，平均按揭分期付款占可支配收入的百分比也从56.4%下降到41.8%。 3、09年南宁楼市回暖，成交量和价格呈上涨趋势 2009年上半年，南宁全市完成全社会固定资产投资406.34亿元，同比增长53.55%，同比加快28.25个百分点，比一季度加快16.41个百分点。其中，全市城镇固定资产投资379.2亿元，同比增长53.43%。在城镇固定资产投资中，基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资分别增长88.33%、62.27%和4.3%。总体看来，上半年南宁经济走势良好。 而南宁房地产在经历了08年消费者和开发商的博弈之后，虽然仍有持币观望心态存在，但在国家刺激经济增长的政策措施推动下，2009年上半年全市房地产开发投资继续保持适度平稳增长的态势，房地产销售回暖迹象明显。 一方面，是南宁购房刚性需求得以释放，带动销售；另一方面，由于国际金融形势起伏跌宕，国内货币大受株连，造成相当的人心恐慌，担心贬值的疑虑不断生高，也造就了新的投资客阵营，扩大了楼市的需求。 上半年，全市商品房销售面积达到314.2万平方米，同比增长34.98%，比上年同期增幅提高45.93个百分点；商品住宅平均售价4152元/平方米，同比增长9.42?%。?其中，二季度成交量持续在高位运行，月成交量在60万平方米以上，还创下了月成交70万平方米的历史纪录。而6月份的单月成交均价，则更是上涨至4625元/平方米，涨幅超过9%。 原因： 一方面，是购房刚性需求得以释放； 一方面，由于国际金融形势起伏跌宕，国内货币大受株连，造成相当的人心恐慌，担心贬值的疑虑不断生高，也造就了新的投资客阵营。 4、南宁市场热点 A、凤岭、琅东领跑 荣和大地：会展中心3万人开盘盛典； 凤岭新新家园：上千人争抢百来套住房； 汇东郦城：3000多人苦候200套房； B、熟盘、熟市 台湾街每次开盘即告售罄； 荣和·中央公园、万昌·上海滩公馆价格一涨再涨； C、其他板块 价格攀升。 5、南宁楼市下半年走势预估 一方面，专家及开发商普遍看涨楼市； 一方面，放量增加，价格上涨过快导致购房热情冷却，亦有可能导致市场趋缓。 二、项目入市面临的区域概况 1、项目综述 项目位于南宁市最受注目的区域——东盟商务区核心，东南面临桂雅路，东北面临合作路，西北面临中柬路，西南面接耀凯·凤岭1号。项目占地22266平方米，总建筑面积约为93993平方米，由4栋16层（A、F、G、H 栋）和5栋23-24层（B、C、D、E、I 栋 ）高层住宅围合而成。住宅户型面积主要集中在95㎡和140㎡两个波段，其中户型面积为95平米的复式户型占可售套数的41.97%，140㎡左右的占了可售套数的52.