2014湖南衡阳商业执行方案(修订版).docVIP

项目商业执行方案 项目商业定位 社区配套商业，以满足项目业主与周边居民吃、喝、玩、购等一站式消费为己任。 二、区域客户分析 项目商业以周边居民为主力消费人群，伴随政府对来雁新城整体规划的实施，项目周边的人居环境将得到进一步改善，外来人口消费比例也将不断提升，项目商业未来前景较好，但当前市场有待培育。 三、区域市场分析 1、项目地处来雁新城核心区域，但由于政府对来雁新城整体规划还未实施，项目周边商业环境目前较差，且商业氛围严重不足，区域商业市场有待培养，本项目商业环境有待升级。 2、伴随项目住宅持续销售与新业主入住，以及外来人口的不断迁入，项目业主及周边居民对商业配套的需求日益强烈，本项目商业价值提升存在一定的利好空间。 3、由于项目商业定位为社区配套商业，加上受物业条件限制，通过招商的品牌能级较弱，故项目商业应以销售为主，招商辅助销售，开发商自持价值不高。 4、项目商业尽管存在一定的利好条件，但由于项目商业物业条件及项目商业形象包装严重不足，这将不利于后期项目商业的招商与销售工作开展，更不利于商业价值提升。 四、项目推广思路 A目标任务 内容 目标 商铺招商 争取截止至2014年10月1日前完成阶段招商目标的80% 销售均价 1F：11500元/㎡、2F：4500元/㎡ 销售面积 5000㎡ 销售金额 40，000，000元 注：销售任务考评周期设定为6个月，即2014年10月1日-2015年3月31日。 B商铺分割 详见《铺位划分调整1、2》，请工程部结合建议对规划设计图纸、商铺号与相应面积进行调整，并安排专人到房管局进行沟通与意见确认，待正式确认后由营销部制定商铺销售最低价格表与商铺销售对外价格表，建议在2014年9月15日完成上述工作。 C目标分解 月份 商铺销售面积 完成比例 10 1000㎡ 20% 11 750㎡ 15% 12 750㎡ 15% 1 750㎡ 15% 2 1000㎡ 20% 3 750㎡ 15% D重点配合 见《配套商业租售重点急需配合事宜》 项目价格策略 时间节点 销售均价 10-12月份 1F：10000元/㎡、2F：4000元/㎡ 1-3月份 1F：12000元/㎡、2F：4500元/㎡ 六、后期运营模式 A运营管理：租约管理、商户统一管理、VIP会员系统、公共区域租赁、运营管理体系建立等； B市场推广：品牌推广、广告宣传、活动营销、视觉形象、客服管理； C经营环境：标示导视系统、客服服务中心、便利服务系统、运营设施设备、停车场及交通组织、内部动线优化； D管理架构： 运营管理部 客服管理：接管、交铺、二装跟进、景观、装饰、标识、其他 设施布置到位、广播、 迎宾安排、开荒…… 工程管理：设备安装调试、接管验收、审批和监督验收二装工程、设备运行维护、开业活动 配合…… 安全管理：接管、交铺协助、二次装修安全风险管理、成品保护外保布岗、车场监管、开业配合方案、开闭店…… 行政人事部 人事管理：招聘人员培训人事监督、员工制度手册、人员储备、劳动关系…… 行政管理：公司管理制度与管理手册、物品采买、工服制作、政府部门手续…… 财务部 财务管理：收银和催收所有收入、各类杂项收入、财务系统建立、POS系统调试、库房管理… 预算管理：预算控制、预测、宣传与影响预算和报告… 市场部 租赁管理：空房报告/行动计划情况、租赁计划更新、租赁准备与财务准备 …… 广告宣传/促销：开业前推广方案、开业活动方案监督年度营销、广告及宣传业务计划、会员方案 …… 公共关系：开展和谐、增进了解的公关活动 …… 七、业态定位 区域 落位业态 备注 待定 餐饮、足疗、咖啡、便利超市、烟酒副食店、自动银行、儿童零售、儿童教育、文体用品店、茶叶店、水果店、医药店或诊所、美容美发、通讯、家具、床上用品等 按先到先选/合理布局的原则，且需保证租金回报率 八、商铺招商 招商佣金标准：2个月租金，即5000㎡×80%×30元/㎡×2个月=24万元 招商佣金分配： A招商经理独立完成招商 职务 佣金获取比例 备注 分管副总 20% 配合做好项目招商与销售的宏观管控 招商/销售经理 50% 主要负责业态定位、招商政策制定、商家谈判、合同起草与签订 招商主管 20% 协助招商完成 销售主管 10% 协助招商完成 B置业顾问协助完成招商 职务 佣金获取比例 备注 销售副总 20% 配合做好项目招商与销售的宏观管控 招商/销售经理 30% 主要负责业态定位、招商政策制定、商家谈判、合同起草与签订 招商主管 20% 协助招商完成 销售主管 10% 协助招商完成 置业顾问 20% 负责商户接待与前期沟通，收集客户资料，配合招商经理完成招商 C招商佣金结算