邓州时代国际项目答案.doc

时代国际项目 一 项目简介 2 二 宏观形势分析 2 三 邓州当地房产形势分析 3 四 主要竞争对手分析 10 五 客户分析 14 六 时代国际项目分析 17 一 项目简介 项目名称：时代国际 项目地址：邓州市北京大道与雷锋路交汇处 开发单位：邓州远东企业发展有限公司 ·建筑形态：高层、 ·物业类型：住宅、 ·主宣传语： ·规划设计：广东启源建筑工程设计院有限公司 ·建筑单位：河南四建股份有限公司 ·总占地面积：3亩 ·总建筑面积：150000 平方米 ·绿化率：51 % ·容积率：4.6 ·主力户型：浪漫两房、温馨三房、宽敞三房 中国经济增长已进入从高速到中高速的“换挡期”，邓州市享有中原天府，丹水明珠之称。总面积2369平方公里，辖28个乡镇（街、区），邓州市总人口188万，其中城市人口40多万。邓州地处豫西南、湖北交界部位，位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角附近，起着承东启西的“桥梁”作用。 1988年11月17日，经中国国务院批准，撤销邓县，设立邓州市（县级），由南阳代管。2004年省政府批准邓州市享有全部省辖市经济及社会管理权限，为经济单列市。 2011年被省政府确定为十个省直管试点县市之一。 2014年全面由河南省直管。 3.2城市经济数据 从上图可以看出，邓州经济总量较地级市南阳和襄阳都偏低，但是人均可支配收入处于中等水平。 3.3城市发展规划； 3.4城市交通情况； 最新消息郑州到重庆万通高铁站将在邓州设置站点，邓州在未来几年可能进入有高铁的日子。 3.5小结 3.6邓州房地产市场发展； 第六阶段；14年末，以价换量阶段； 以东滨华苑2600价格打响了邓州房地产公开降价第一枪，邓州房地产从此开始明暗争相降价，抢夺客户。 3.7邓州房地产价格表现 年份 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015（预测） 房价 1600 1800 2400 3000 3500 3700 4000 3500 3000 房价增长幅度（%） 　 12.50% 33.33% 25.00% 16.67% 5.71% 8.11% -12.50% -14.29% 2013年的宏杰第一城均价在4500左右，好一点的位置和楼层价格高达5000元，但是进入2014年随着国家宏观调控慢慢深入三四线城市，邓州房价只涨不跌的历史也被打破，房价进入下跌周期。同时可以看出，国家调控房地产时间从2011年大规模开始，一线城市和二线城市房价上涨趋势受到影响，2013-2014年出现不同程度下跌，2015年开始出现局部转好的迹象，由于邓州位于4线城市（或者叫五六线城市），三四线城市对政策反应具有滞后性，2013年邓州房价不仅没有出现下跌，同时出现上涨，但是同时要看到，2015年，随着3.30政策的出台，一二线城市房价出现局部上涨，部分稳定，同时，4线城市对政策反应的滞后性，4线城市房价依旧开始下跌。 3.7邓州当地政治环境 国家出台的3.30新政，真正落实到三四线城市，需要时间，就像银行房贷利率根本没有优惠，还是保持基准利率上浮20%，这给大部分农村客户带来的还是经济上吃力。这边小开发商过度开发，政府管理不严，导致小开发商房价偏低，对正常开发商利润造成影响， 对我们项目冲击不小。 四 主要竞争对手分析 4.1财富置业 南阳财富置业有限公司（以下简称“公司”） 成立于2006年10月16日，是河南宛西制药股份有限公司的控股子公司，国家房地产开发一级企业资质。公司总部位于宛西制药南阳总部，现有员工200余人。 公司设有房产营销部、工程技术部、材料设备部、物业管理部、成本管理部、财务管理部、综合管理部、规划设计部、商业运营部等部门，。自成立以来，公司依托宛药集团资源优势，内强素质，外树形象，向管理要效益，以项目为平台，诚信经营，打造财富置业自身品牌，努力实现“营造精品社区，改善人居环境；提升城市形象，创建品质生活”的企业使命。 近年来，公司先后成功开发西峡财富世家、邓州财富世家、邓州财富名家等一系列精品小区，产品在项目区域市场始终处于一流行列，连续多年被南阳市住房和城乡建设委员会评为南阳市房地产开发先进单位，所开发的小区荣获南阳市政府“园林小区”、河南省园林单位、河南省物业管理示范住宅小区等优秀称号。目前，上缴利税已位于南阳市400余家房地产公司的前三名。 选择财富，拥有幸福。财富人正以饱满的工作热情、务实的工作作风、诚信的职业操守和追求完美的精神，致力于把财富置业打造成为南阳区域市场讲诚信、重品牌、尊重客户、回馈社会的一流品牌房产企业。2011年4月，中国东正基业控股集团（简称东正集