2015商品房司法解释第二条详解.docVIP

商品房买卖合同解释第二条解读【商品房预售合同的效力】 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 　　第二条【商品房预售合同的效力】 　　出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 　　本条是关于商品房预售合同效力和补办商品房预售许可证明对合同效力影响的解释。 　　所谓合同的效力又称合同的法律效力，是指已经成立的合同在当事人之间产生的法律拘束力，即法律以其强制力使合同当事人按其相互之间确立的合同内容履行义务、实现权利的效力。人民法院审理商品房预售合同纠纷案件的首要问题就是要正确认定合同的效力，这是正确作出判决的前提。 　　理解本条解释中商品房预售合同的效力问题，首先必须要区别《城市房地产管理法》第44条第1款规定的商品房预售条件与该条第2款规定的预售合同登记备案的不同意义。 　　在《合同法》颁布实施以前，法律、法规所规定的批准、登记，是对合同成立要件的要求，还是对合同生效要件的要求，一直是学术界和司法实务界争论的难题。大致有三种观点：第一种观点认为，批准、登记等都是对生效要件的规定，如果不符合这些规定，合同虽然成立，但是不能发生效力。第三种观点认为，批准、登记等是合同成立的特别形式要件，需要批准、登记的合同一概被视为要式合同，没有批准、登记的合同，根本就未成立，更谈不上