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从城镇化视角看新功能区定位对重庆房地产开发市场的影响发布人：综合处 发布日期：2013-11-25从城镇化视角看新功能区定位对重庆房地产开发市场的影响重庆市委四届三次全会通过的《中共重庆市委、重庆市人民政府关于科学划分功能区域、加快建设五大功能区的意见》，将重庆市划分为五个功能区域，是重庆基于城乡统筹实现新型城镇化发展模式，促进资源利用最优化、功能配置最大化，解决区域、城乡之间发展不平衡、不协调、不可持续问题的重大战略部署。可以预见的是，该规划对各个区域的定位将会引导全市城镇化进程、人口的分布与迁移以及要素的流动与配置进入一个全新的发展环境中。因此，新功能区划分势必对与城镇化和人口变动关联度较高的房地产开发市场产生深刻影响。本文从近年来重庆城镇化进程中所呈现的特征入手，依托房地产开发市场发展现状与趋势，通过分析城镇化进程中对房地产开发市场的影响，以及各功能区城镇化进程中对当地房地产开发市场的影响，探究当前重庆房地产开发市场区域结构不适应新功能区布局发展的现实问题，并就新功能区对房地产开发市场的要求提出政策建言。一、??? 特征与关联：重庆城镇化进程与房地产开发市场发展（一）重庆城镇化发展特征直辖前，受经济发展水平和区域经济发展重心的影响，重庆市城镇化水平起点较低。1996年，重庆市城镇人口为848.21万人，城镇化率为29.5%。直辖以后，在市委市政府的领导下，经济得到了快速发展，城市基础设施建设发生了翻天覆地的变化，城市建设日新月异，人口不断向城镇聚集，城镇化率得到了很大程度的提高。到2012年重庆市城镇人口到达1678.11万人，是直辖前的1.98倍，城镇化率达到57.0%。通过16年的建设与发展，重庆城镇人口增加了近一倍，城镇化率提高了27.5个点，年均提高1.7个点。1、城镇化速度快于全国平均水平1996年时，重庆市城镇化率为29.5%，较全国平均水平低1.0个百分点。直辖后重庆经济建设和城市建设飞速发展，到2012年重庆市城镇化率为57.0%。较全国高4.4个百分点。16年来重庆的城镇化率年均增长1.7个百分点，同期全国年均增长1.4，重庆年均增长速度比全国高0.3个点。2、区域城镇化水平差异有所缩小重庆是二元经济结构突出的地区，城镇化发展水平差距较大。但经过十多年的建设，区域城镇化的差距逐步缩小，发展趋于平稳。从各区域近十年的城镇化水平看，都市功能核心区和拓展区的城镇化率始终高于全市水平，由2002年的72.5%提高到2012年的87.1%；城市发展新区的城镇化率由2002年的35.2%提高到53.5%；同期，渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区的城镇化率分别由23.0%和15.3%提高到40.4%和33.4%。可见除都市功能核心区和拓展区外的其他三个区域城镇化率均提高了18个百分点左右，城镇化率最高的地区与最低的地区之间的差距由2002年的57.1个点缩小到53.7个点。表1：重庆市2002和2012年分区域城镇化比较单位：%地均提高百分点都市功能核心区和拓展区72.587.11.5城市发展新区渝东北生态涵养发展区23.040.41.7渝东南生态保护发展区15.333.41.8?（二）重庆房地产开发市场发展趋势同期，重庆房地产市场在城镇化的推动下快速发展。直辖前的1996年重庆房地产业增加值占全市生产总值的比重仅为1.9%。直辖后，重庆房地产业增加值迅速增长，十五年（1998年-2012年）平均增长速度达21.1%，明显高于同期重庆地区生产总值平均14.5%的增速，同时，重庆房地产业增加值占GDP比重也由1997年的2.2%提高到2012年的5.4%。房地产业在重庆直辖后的经济发展过程中贡献力度不断增强，特别是对上下游关联行业的强劲带动作用极为明显，已成为重庆经济发展中的重要组成部分。1、房地产开发投资增速在波动中逐渐放缓直辖以来，重庆房地产开发投资累计完成11963亿元，在全社会固定资产总额中所占的比重不断提高，由1997年的18.2％上升到2012年的26.7％，十五年来房地产开发投资平均增速高达27.3%，明显快于同期固定资产投资24.0%的平均增长速度，对拉动国民经济相关行业的增长产生积极作用。从房地产开发投资增长发展态势来看，直辖之初的五年（1997年-2002年）重庆房地产开发投资高速增长，年均增速达29.5%，但波动幅度较大，峰值差距达28.5个百分点；之后的五年（2002年-2007年）渐趋平稳，年均增速为28.1%，波动幅度较小，峰值差距仅为11.7个百分点；近五年（2007年-2012年）增长速度继续放缓，平均发展速度为24.2%，近两年稳定在24.5%左右，波动幅度因2008年的金融危机和2009年宏观政策“救市”影响有所回升，峰值差距为14.2个百分点。图1：直辖