土地一级开发全流程.docVIP

土地一级开发全流程 德 通 投 资 集 团 有 限 公 司 DETONG INVESTMENT GROUP LTD 2008年03月27日 土地一级开发实施流程示意图 第一部分 土地一级开发计划 意义 土地一级开发计划是实施土地一级开发的依据，也是土地一级开发中起规划、指导作用的纲领性文件。优化土地资源配置，提高土地利用价值。 编制依据 国民经济与社会发展规划 包括经济总量与调控、经济结构、协调发展、科技教育和人才、资源和生态环境、人口与人民生活与公共服务七大类。 城市总体规划 综合研究和确定城市的性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市的建设用地，合理配置各项基础设施，处理好远期发展与近期建设的关系，指导城市合理发展，一般为20年规划，具体包含以下内容： 土地利用规划 道路交通规划 城市景观规划 城市基础设施规划 土地利用总体规划 土地利用总体规划是在一定时期内和一定地域范围内，根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局的规划。 城市近期建设规划 城市近期建设规划，是城市近期建设项目安排的依据，是落实城市总体规划的近期发展重点和建设时序，确定近期的发展方向、规模和布局。 土地利用年度计划 根据土地利用总体规划，编制土地利用年度计划的5项内容： 耕地总量平衡计划； 农转用计划； 生态退耕计划； 土地开发与整理计划； 耕地占补挂钩计划。 土地供应年度计划 是土地利用年度计划在供应方面的计划，包含： 供应总量； 用途结构； 空间布局； 指标分配。 土地一级开发计划的内容 城市控制性详细规划：在城市总体规划和分区规划的指导下，确定建设地区土地使用性质和使用强度的控制性指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 城市修建性详细规划：市建筑设计和施工的主要依据。 配套专项规划：主要指城市基础设施建设方面的具体规划，主要包括道路与交通规划、景观与环境规划、给水与排水规划、能源与通讯规划等。 编织流程 土地一级开发计划由国土局会同市发改委、规划、建设、财政、环保、文物、园林、交通、市政等部门和各区县政府进行编制： 提出计划 区县政府，重点建设管委会及中央直属企业集团和驻地部队提出计划方案和具体意见，在每年１０月上旬上报国土局；经济适用房的开发计划由市经济适用房领导小组报国土局。 反馈计划 市国土局会同发改委、规划、交通、建设、市政等部门在１１月上旬提出反馈意见。 调整计划 　　申报部门根据反馈意见调整计划方案，１１月下旬再次申请报批。 下达计划 市政府批准土地一级开发计划，由国土局下达给市和各区县土地储备机构。 土地一级开发计划主要内容　 土地一级开发计划应由市（区、县）土地主管部门或其委托机构进行编制，其主要内容如下： 项目区划 拟定一级开发土地所在的行政区划，以区县作为基本单位。 项目名称 得到国土部门或其他部门名称确认批复的以原有名字定；未得到批复的应确定名称。 项目位置 确定项目地理位置和四至，附有项目详细的地理位置图。 开发主体 由主体的表明主体名称，没有主体的要注明未来主体确定的方式。 一级开发的授权批复文号 注明土地一级开发授权文号 联席会会议纪要文号 各项批文号 如控制性详规编号，发改委批准立项或核准编号，征地文件号，建设部门批准拆迁文件号等。 征地拆迁面积 注明征地和拆迁房屋的面积、规模，附有详细的《地块情况说明书》。 规划建筑面积 有控规的，应在土地一级开发计划中详细说明建筑面积；没有控规的，在项目可研报告中说明。 １０、土地状况 （1）土地面积 土地面积=国有土地+集体土地=居住+经营性用地+其它公建+代征地； 土地面积按照规划用途可以分为建设用地和代征地； 建设用地分为居住用地、经营性公建（含商业、写字楼、配套设施等经营性用地）、其它公建（学校、医院等经营性用地） （2）土地利用现状描述 土地利用现状用途类别及其面积，地上房屋面积和单位占地情况。 （3）土地产权状况描述 原所有权人、原使用权人、抵押状况等内容。 （4）规划用途及分类面积、规划建筑面积按照控制性详细规划进行说明，没有规划的可按照可行性报告或投资开发意向。 （5）拆迁情况 （6）市政情况 土地规划内、外的市政建设情况及未来基础设施将达到的程度和深度。 11、投资规模 （1）总投资 项目立项总投资或者规划意见书中确定的投资总额； （2）资金计划 根据土地一级开发实施的具体进度，制定详细的资金计划； 12、融资方案 实施该项目的融资方式，包括自有资金、银行贷款及其它投资途径的安排； 13、项目可行性分析 （1）规划深度要说明目前规划部门出具的规划文件情况； （2）产业政策要说明符合国家产业政策； （3）项目批复情况和当前进度要说明有关行政许可部门对项目的批准文件、批准