山东房地产消费者权益保护问题研究.doc

论房地产消费者权益保护 摘要：1998年以来,随着我国城镇住房制度改革深入进行,以住宅为主的商品房市场不断发展,对推动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用.但在商品房市场消费者权益屡屡受到侵害,突出表现在商品房质量较差,价格过高、广告虚假、合同不平等、面积“短斤少两”、权属证明难办理、开发商证照不全从事欺诈性交易、承诺不兑现、物业管理不规范和消费者投诉处理难等十类典型问题。由于商品房消费者权益与人民群众的基本生存权利密切相关,同时影响到国家刺激消费、扩大内需从而拉动经济增长的政策目标能否实施到位,商品房消费者权益受损问题已经成为社会生活中的热点难点问题。本文从日益突出的商品房消费者权益问题入手,以保护商品房消费者权益和促进商品房市场健康发展为出发点,阐述了商品房消费者权益受损的种种表现及内在原因,并就如何规范商品房开发企业交易行为和加强消费者保护措施进行探讨。 文章共分四部分,引言和第二部分对商品房消费者权益受到损害问题进行综合论述,阐述了商品房消费中存在的十类典型侵权现象及其对居民基本生存权利和商品房市场发展造成的严重影响,提出对商品房消费者给予特别保护的必要性;第三部分进一步分析并阐明了法律保护的缺失、商品房自身的特性、消费者的弱势性和商品房市场发展的不完善是造成商品房消费者权益受损的重要原因;第四部分从立法、经济、行政、司法、社会和消费者等方面,就如何加强商品房消费者权益保护工作进行研究,提出确定《消费者权益保护法》(本文中简称《消法》)的母法地位、制定《商品房消费者权益保护条例》、整顿规范市场秩序、适用《消费者权益保护法》开展审判、发挥消费者协会作用、加强消费者“知行合一”的自我保护、建立商品房开发商信用记录等一系列措施,以期建立覆盖全社会的全方位、多层次、立体化的保护体系,确保商品房消费者权益完整而有效的实现。 关键词：商品房； 消费者； 权益； 消法； 一、加强房地产消费者权益保护的必要性 　　随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要。目前我国房地产业正面临两个互相矛盾又互相关联的问题：一方面是商品房销售不畅，大量商品房积压，直接影响了住房制度改革的深化，制约了国民经济持续增长目标的实现；另一方面是房地产消费者权益的保护亟待完善，中国消费者协会1998年消费者权益保护日报告表明，在最近的一、两年中，消费者对房地产消费投诉的案件逐渐增多起来，成为我国消费者权益保护的一个新课题。二者的矛盾在于，第一个问题主要体现了房地产经营者的利益，第二个问题则主要体现了消费者的利益，这两方面的利益本身就存在消涨和对立的关系。二者的联系在于它们之间存在互为因果的关系，对房地产消费者权益保护的欠缺必然影响消费者买房的欲望和住房商品化的进程，从而使房地产消费市场陷入疲软；而住房商品化的低水平则意味着房地产消费者权益的低层次，住房改革不能深入则房地产消费者的权益将停留在旧体制下那种完全依赖单位分房的被动地位，其作为消费者的充分资格亦无从谈起。 　　（一）消费者保护发展的需要 　　1.房地产消费者权益是我国消费者权益的新热点，它又直接关系到公民的基本生存权利，故而应当将其纳入消费者保护法的范畴。 　　消费者保护运动的发展历史表明，一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度，决定了其消费者保护的主要目标和热点。例如本世纪初美国消费者运动是以争取洁净食品和安全药品为目标，到了60年代以后则深入到诸如汽车安全等较高级的领域；我国80年代初期商品经济水平较低，消费者保护的要求大都限于食品和一般日用消费品。80年代中后期和90年代初期，随着我国经济发展水平和人民生活水平的大幅度提高，消费者保护的热点集中到价值相对较高的家用电器等较高档消费品上；近几年来，我国房地产业迅速发展，买房这个普通百姓数年前还不敢问津的话题成为新的消费热点，房屋价值之高、与消费者基本生存利益联系之紧密，自然使之成为消费者权益中最重要的权益。房地产消费者权益的突出地位也表明了我国公民生存权利质量的巨大变化。当人们的温饱问题尚未完全解决之前，对住房消费不可能提出过高的要求，但当人民生活水平达到“小康”阶段时，对住房消费的要求便开始强烈起来。国际上一些专家和机构的调查显示，住宅建设规模与国民生产总值之间存在一定的比例关系，此比例关系呈倒葫芦形曲线变化，当人均收入达到1000美元时，住宅投资达6～7％，为最高峰值。我国目前正处于开始进入此峰值的时期，房地产消费者权益保护是我国经济发展的客观要求。 　　党的“十五大”提出了建设社会主义法治国家的目标，实现这一目标的重要内容是公民权利意识包括消费者权益保护意识的大幅度地提高。最近我国签署了《公民权利和政治权利国际公约》，在我国最基本的人权