收益法还原法-土地估价模板0.docVIP

（二）、收益还原法 收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。依据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014），其计算公式：? 地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）^n]? =（房地产年纯收益-建筑物年纯收益）/ r×[1－1/（1＋r）^n] 其中： r——土地还原率 n——估价对象使用年限 1、确定房地年总收益 ?据调查，目前待估宗地区域内建筑水平、装修水平相似的三至五层商住楼正常出租情况为25-30元/㎡·月,空置率在3%-5%，根据影响商业租金的各因素及估价人员经验确定具体数据如下表： 序号 项目 1 土地面积（㎡） 314.00 设定容积率 3.0 2 总建筑面积（㎡） 942.00 待估宗地上房屋总建筑面积，含不能出租的附属房面积 3 可出租面积（㎡） 847.80 宗地上总建筑面积减去不能用于出租的附属房面积后的可出租面积 4 月租金（元/㎡·月） 28 调查了解收集待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地的房地产租赁、收益情况、租赁行情，确定月租金，包括租金收入、押金利息收入等。 5 年空置率 4% 根据租赁和市场情况分析确定空置率 6 房地产年总收益（元） 273466.37 公式=3×4×(1-5) ×1