房屋买卖合同无效的情形及法律后果.docVIP

房屋买卖合同无效的情形及法律后果 19990年2月17日最高人民法法院《关于私房买卖的成立一一般应以产权转移登记为准的的复函》强调：“签订房屋买买卖协议以后，提出解除买卖卖协议，未办理产权转移登记记手续，应认为该民事法律行行为依法尚未成立。一方翻悔悔是允许的。” 1992年年7月9日最高人民法院《关关于**与**房屋买卖是否否有效问题的复函》答复：““房屋买卖系要式法律行为，，农村的房屋买卖也应具备双双方订有书面契约、中人证明明、按约定交付房款以及管理理房屋的要件；要求办理契税税或过户手续的地方，还应依依法办理该项手续后，方能认认定买卖有效。”与此不同：：2003年最高人民法院《《关于审理商品房买卖合同纠纠纷案件适用法律若干问题的的解释》第六条明确规定：““当事人以商品房预售合同未未按照法律、行政法规规定办办理登记备案手续为由请求确确认合同无效的，不予支持。。”我国《物权法》第十五条条规定：“ 当事人之间 房屋屋共人擅自转让的行为。最高高人民法院《关于适用〈婚姻姻法〉若干问题的解释》第十十七条第项“夫或妻非因日常常生活需要对夫妻共同财产做做重要处理决定，夫妻双方应应当平等协商，取得一致意见见。他人有理由相信其为夫妻妻双方共同意思表示的，另一一方不得以不同意或不知道为为由对抗善意第三人”最高人人民法院《关于贯彻执行〈中中华人民共和国民法通则〉若若干问题的意见》第八十九条条“共同共有人对共有财产享享有共同的权利，承担共同的的义务。在共同共有关系存续续期间，部分共有人擅自处分分共有财产的，一般认定无效效。但第三人善意、有偿取得得该项财产的，应当维护第三三人的合法权益；对其他共有有人的损失，由擅自处分共有有财产的人赔偿”我国《物权权法》第一百零六条规定：““无处分权人将不动产或者动动产转让给受让人的，所有权权人有权追回；除法律另有规规定外，符合下列情形的，受受让人取得该不动产或者动产产的所有权：受让人受让该不不动产或者动产时是善意的；；以合理的价格转让；转让的的不动产或者动产依照法律规规定应当登记的已经登记，不不需要登记的已经交付给受让让人。受让人依照前款规定取取得不动产或者动产的所有权权的，原所有权人有权向无处处分权人请求赔偿损失。当事事人善意取得其他物权的，参参照前两款规定。”可见，我我国法律已确立了我国物权的的善意取得制度。只要符合善善意取得的条件，即买方受让让房屋时出于善意，不知有其其他共有人或无从审查是否有有其他共有人或有充足的理由由人认为其他共有人并不反对对，支付了合理的对价，并进进行了登记。则从保护善意第第三人、维护交易秩序的目的的出发，应当认定合同的效力力允许买方取得房屋的所有权权。 城镇非农业户口居民购购买农村居民房屋的合同。我我国《土地管理法》第六十三三条规定：“农民集体所有的的土地使用权不得出让、转让让或者出租用于非农业建设。。”，《国务院关于深化改革革严格土地管理的决定》规定定：“禁止擅自通过‘村改居居’等方式将农民集体所有土土地转为国有土地。禁止农村村集体经济组织非法出让、出出租集体土地用于非农业建设设。改革和完善宅基地审批制制度，加强农村宅基地管理，，禁止城镇居民在农村购置宅宅基地。”国土资源部国土资资发**号《关于加强农村宅宅基地管理的意见》第款重申申：“严禁城镇居民在农村购购置宅基地，严禁为城镇居民民在农村购买 城市公房私自买卖的的问题。根据建设部及各地政政府的规定，此类公房是禁止止私自转让的。但这些规定毕毕竟属于行政规章性质，并不不是法律的直接适用渊源。另另外，从现实看，私自买卖或或者继承公房的行为已非常普普遍，且在一定程序上相关公公房管理机构也默认了此类行行为。所以，如果所涉及的公公房转让如在合同签订前或履履行后已经得到出租人的同意意或买方以自己的名义交付了了租金并且实际占有了该房，，则这种转让行为是有效的。。反之，则为无效买卖合同。。 无效的房屋买卖合同自成成立时起就没有法律效力，任任何人在任何时候都可以主张张该合同无效。该无效合同自自成立时起即无效，具有溯及及力。无效的房屋买卖合同房房屋买卖由人民法院、仲裁机机关确认。房屋买卖合同被宣宣告无效后，将产生以下法律律后果： 出卖人返还房屋价价款，买受人返还房屋，涉及及到房屋因买受人装修增值部部分出卖可适当给予补偿。 有过错的一方应赔偿对方因此此所受到的损失，双方都有过过错的，应当各自承担相应的的责任。 在商品房买卖过程程中，如涉及到开发商恶意行行为而导致合同无效，则开商商有可能支付已付购房款一倍倍金额的惩罚性赔偿责任。 因双方恶意串通，损害国家家、集体利益和第三人权益的的，应当收缴双方财产，归国国家所有或返还给第三人。 涉及到违法犯罪行为的，则应应受到行政或刑事处罚。 education on Party memb