宏观调控论文：我国房地产业及其宏观调控个政策的认识与建议.docVIP

宏观调控论文： 我国房地产业及其宏观调控政策的认识与建议 摘 要:房地产业是国民经济的支柱行业,它为促进内需,提高城市居住条件,美化城市、改善城市环境,与国民经济协调发展发挥了重要作用。但房地产业市场化后,一些地区出现房价暴涨,资产泡沫,房地产企业倒闭,银行资金沉淀,危及金融系统,波及国民经济协调发展,影响社会和谐。今年4月国务院出台“国十条”调控房地产业,有人欢迎、有人当心、有人怀疑。本文试图对房地产业的改革与发展,以及房地产宏观调控政策谈一些认识与建议,不辞求教房地产业专业人士,意在房地产业与国民经济协调、稳步健康发展。 　　关键词:房价暴涨;房地产泡沫;宏观调控政策;特殊属性;虚拟经济属性;土地财政 　　十四大确立社会主义经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济,至今已经快二十年了,经济体量、经济面貌、生产建设与消费等领域已经发生了翻天覆地的巨变。在经济腾飞的年代里,物换人移。许多理念、许多事物被历史掩埋,或被新的理念、事物所替代,或者留下一丝痕迹重新启迪人类的知识与智慧,让人类的思维、探索活动永不停息。 　　我国于1998年停止计划经济遗留的福利分房,转变为市场经济条件下的货币商品房为主。十余年时间,城市巨变、房地产业焕然一新。住房制度的革新与创建,出发点是改善城市居民居住条件,推动国内需求,也是住房改革的原动力。而另一方面住房制度市场化后,资金的贪婪、国际商业巨头的商业规则以及人类自身的弱点,表现在近几年一路上涨的房价,使一些制度成为摆设,驾驭市场经济的工具并不完全灵验。回顾20世纪80年代末的日本经济泡沫、二十世纪末的亚洲金融危机,以及继续影响全球经济的美国金融风暴,无不暴露出市场经济资产泡沫的风险。本文试图分析与探讨在市场经济条件下我国房地产业的这些现象与问题,认识房地产的规律,并提出一些宏观有效调控政策的建议。 　　一、我国房价暴涨现象与态势简析 　　1、上世纪九十年代海南房地产泡沫的破裂 　　房价的非理性上涨与波动,在我国可以追及到上世纪九十年代初,1988年海南脱离广东建省,一些嗅觉灵敏的拓荒者、建筑商开始追寻房地产业的发展机会,当时海南城市人口100多万,房地产公司就1.3万家,平均80人一家地产公司,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”。1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米(《中国房地产市场年鉴(1996)》第194页)。 　　然而,到1993年下半年房地产泡沫破裂,1.3万家房地产公司倒闭了95%,给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。 　　一海之隔的北海,沉淀资金甚至高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。尽管海南、北海的地域小,对全国影响小,但其房地产泡沫的历史教训是深刻的。虽然有部分企业活下来,继续经营房地产,有一部分回内地成为行业的精英,但不能忘记南海一角房地产博弈的历史。 　　2、2003年以来部分地区房价非理性上涨与波动的态势 　　住房制度的改革是我国改革开放政策的重要组成部分,住房制度改革初衷从总体上讲,是政府与企业通常不再无偿解决事业机关、国企职员的福利住房,完全由市场解决城市职工的住房问题。住房制度的改革一方面为房地产成为新经济增长点、促进内需找到了突破点。另一方面。也为房地产业逐年兴旺、火爆无意间创造了市场基础。但是在2003年房地产业成为国民经济的支柱产业后,沿海城市的房价一路攀升,并不是按许多专家、管理部门所认为的那样发展。特别是一些地区房价的超预期上涨,牵动着消费者的心,牵涉房地产供需双方的利益,尤其是那些不符合廉租房条件又买不起经济适用房,以及不符合经济适用房条件又买不起商品房的“夹心层”,面对高房价望洋兴叹,购房成为城市普通居民的心病。房价的故事,利益的博弈令人捉摸不透。 　　我国政府当心房地产泡沫风险,危及国民经济的持续健康发展,而一些地方政府却依靠土地出让获得巨大的财政支持;多数房地产开发企业飞黄腾达、一些炒房者盆满钵满,演绎一个个传奇的故事,一些大型国企、民企纷纷加入该行业淘金。 　　2005年以来房价的暴涨越演越烈,城市面越来越广,不仅成为每年两会的热点议题。也成为百姓街谈巷议的热点,惊动了国家领导人,影响了社会的和谐。出台的新政往往只是起到一时的降温作用或个别地区的房价调整,大部分地区的房价仍不断上涨。不该完全市场化的房地产产品,由于政策、制度不够完善,或者市场经济体制改革不完全存在的