第六章 房地产融资征信k调查和项目融资分析.pptVIP

（六）盈亏平衡分析盈亏平衡分析，也称量本利分析，是通过对房地产投资项目中的各变量：开发或销售量、成本、销售利润之间的平衡关系，并找出项目盈亏临界点的一种技术经济分析方法，因此也称临界点分析。1、临界点分析的数学模型利润=销售收入-销售税金-总成本利润=单位售价×销量-单位售价×销量×销售税金-单位变动成本×销量-固定成本=单位售价×销量×（1-销售税率）-单位变动成本×销量-固定成本则上述公式可以表示为： 2、盈亏平衡点的各项数值在盈亏平衡点时，企业既不盈利也不亏损，开发利润为零，开发项目盈亏平衡。因此，我们令利润Z=0 。就可以求得临界点的各项数值。 例题1：某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价为2000元，总开发建筑面积为2500平方米，销售税率为5.53%，预计每平方米建筑面积的变动成本为1000元，假设开发期间的固定成本为120万元，（1）试计算该开发项目的预期利润。1023500（2）假设房地产开发公司拟实现目标利润为200万元，问应当开发并销售多少面积？3597.93（3）假设其他因素不变，要实现开发利润150万元，每平方米的售价应定为多少？2201.76（4）企业在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下欲实现120万元利润，每平方米变动成本应降为多少？929.4（5）在其他情况都不变的情况下，欲实现120万元的利润，固定成本应控制在什么水平？1023500（6）试计算在所得税税率为25%时，企业欲实现95万元的税后利润，应开发并销售多少平方米建筑面积？2773.41 3、盈亏平衡分析的局限性（1）盈亏平衡分析仅仅是分析成本、销量等不确定因素对投资项目盈利能力的影响，不能从分析中判断项目自身盈利能力的大小；（2）盈亏平衡分析是一种静态分析，没有考虑资金的时间价值。（3）仅仅以盈亏平衡点的高低，并不能选择出最优方案。 （七）敏感性分析某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计开发建筑面积为1万平方米，开发所需要的固定成本为120万元，变动成本为600元/平方米，预计售价为1000元/平方米，销售税率为5%。则预期利润Z为：假设价格变动，其他因素不变时：设价格的变动幅度为20%、10%、0、-10%、-20%时，预期利润的变动结果分别为： 1、敏感性分析的概念敏感性分析是分析和预测项目经济效果的主要指标对主要变动因素（即不确定性因素）的变化而发生变动的敏感程度的一种分析方法。如果某变动因素变化幅度很小，但对某主要经济评价指标的影响极大，则认为项目对该变动因素的不确定性是很敏感的。 2、单因素敏感性分析的步骤（1）确定分析指标：经常使用的指标是预期利润、财务净现值、财务内部收益率，投资收益率、投资回收期等。（2）选择需要分析的变量对于一般的房地产投资项目来说，敏感性分析的变量通常是：项目投资额、租售价格、经营费用或成本、建设周期、投资收益率、建筑面积、出租率或空置率等。（3）研究并确定各变量的变动范围一般来说，我们要列示各个变量不同的变化幅度或不同的取值的几种状态，然后计算这种变化对经济评价指标的影响数值。（4）确定敏感性因素。所谓敏感性因素是指对经济评价指标产生较大影响的因素。 六、敏感性分析的局限性1、对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性（增加10%，降低10%），它没有给出这些因素发生变化的概率，而这种概率是与项目的风险大小密切相关的。2、我们在进行敏感性分析时，是以假定只有一种因素变动，而其他因素是不变为前提的，而这种假定条件，在实际的经济活动中是很难实现的，因为各种因素的变动都存在着相关性。 作业：1、某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额（假设考虑了所有应扣除因素）为100万元，试计算其应纳的土地增值税的税额。2、某房地产开发公司，生产住宅建筑预制构件产品，年计划生产能力为60000件，每件售价为3200元，年预计销售收入为1.92亿元，固定成本为5768万元，每件产品变动成本为1552.2元，生产总成本为15081.2万元，产品销售税率为8.75%，求该公司预制构件产品实际产量以及销售价格、销售收入的盈亏平衡点。 一、征信调查的概念 征信调查又称资信调查或信用调查，它是指通过一定的方式对往来客户的资金与信用方面的情况进行调查了解。 具体来讲，征信调查是指以授信的对象为目标，将直接或间接的资料，配合经济环境、房地产业政策等要素对有关企业或个人的经营状况、财务状况进行评估，判定其目前的信用状况、预期的经营动向、财务状况和偿债能力，进而获得其完整的信用的评估，以有利于贷款的发放。 第六章 房地产融资征信调查和项