第2章房地产开发宏观环境分析.pptVIP

第2章 房地产开发宏观环境分析 开发商进行房地产开发活动首先要对房地产开发所处的宏观环境有一个准确的把握，这就需要对房地产开发所处的宏观环境进行全面的分析，主要包括法律环境、政策环境、经济环境、社会环境、自然环境等。 第1节 房地产开发的法律环境 主要了解与房地产开发活动相关的法律法规。 《城市维护建设税暂行条例》（1985） 《土地管理法》（1986年通过、1998年修订） 《房产税暂行条例》（1986） 《城镇土地使用税暂行条例》（1988） 《城市规划法》（1989） 《城市房屋拆迁管理条例》（1991通过、2001年修订） 《土地增值税暂行条例》（1993） 《城市房地产管理法》（1994） 《城市房地产开发经营管理条例》（1998） 一、房地产税收 1、城镇土地使用税(1988) 在城市、县城、建制镇、 工矿区范围内拥有土地使用权的国内企业、单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。 按年征收，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 具体数额一般由城市土地管理部门根据土地用途、土地区位（土地等级）、土地面积综合核定。 2、耕地占用税（1987） 对占用耕地进行住宅建设和其他农业用途建设的单位和个人征收耕地占用税。税率1~5元/亩。 3、土地增值税(1993) 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产 所取得的增值额征收的一种税。 　　 ??? (1)征收的目的 主要是为了抑制炒买炒卖获取暴利的土地投机行为。 (2)征税范围的三个判断标准 是否发生房地产权属行为的变更，是判断标准之一； 是否取得收入是判断标准之二 (3)应税收入的确认 纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 (4)确定增值额的扣除项目 1)取得土地使用权所支付的金额 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 2)房地产开发成本 是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 3) 房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。  财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条 1)、2)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。 凡不能转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。  4)与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。 5)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。 (5)税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%； 增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%； 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%； 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 速算公式： 1）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税=增值额*30% 2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100% 土地增值税=增值额*40%-扣除项目金额*5% 3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200% 土地增值税=增值额*50%-扣除项目金额*15% 4）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35% (6)减免税政策 对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税； 对个人因工作调动或改善居住条件而转让自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税。 (6)减免税政策 对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税； 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税； 对个人因工作调动或改善居住条件而转让自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税。 例:某房地产开发公司开发商品房对外出售，具体情况如下：?按转让产权合同取得收入5000万元；支付取得土地使用权的费用1300万元；房地产