商业地产l简明法律风险提示.docVIP

商业地产运作 主要法律风险点提示 房地产开发贯穿了土地使用权的取得、房地产项目施工建设、商品房销售/预售等主要阶段，每一个阶段都可能面临着诸多不确定的法律风险。集团法律事务部经过研究分析，凭借职业精神和专业技能进行了相应的提炼和浓缩，形成此书面报告，切望可以之为集团的兴勃发展宏图大业贡献力量。 一、土地使用权取得的法律风险 （1）与政府初期签订的投资协议因为违反法律关于土地出让程序的规定不被法律认可，政府容易以此为理由拒绝履行投资协议； （2）未按照政府招拍挂公告的时限和要求履行手续，导致无法顺利获取土地； （3）对于土地规划条件、开发期限、规费收取、政府违约责任等具体条件约定不完善，造成日后因此产生纠纷，影响投资安排； （4）涉及房屋拆迁及土地平整等相关问题未及时完成，引发群体事件阻碍项目进程； （5）因开发进度缓慢或停滞，土地使用权有被政府收回的法律风险。 （6）土地使用权全套挂牌文件、投资协议等未经集团风控部门会签，风控部门流于形式，风险难以把控。 建议： 充分重视前期与政府投资协议拟定过程的集团重要部门会商制度；需在投资协议中明确不能顺利取得土地使用权的情况下回收投资的保障措施；尽量不参与拆迁工作，要求政府供应的土地为无权属纠纷及构筑物的净地，对于土地被收回的或有风险，做好投资安排，对于因公共利益被收回，需明确约定政府的补偿措施。重视集团风控部门对于相关土地、项目文件的会签。 二、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作方提供的土地使用权存在瑕疵的法律风险，如未结清土地款等； （2）目标公司或有负债的法律风险，以股权收购房地产项目，收购后发现项目公司存在一系列负债，或者存在注册资金不到位、虚假出资，或者欠缴税款及行政规费； （3）目标公司法人治理结构不完善，被大股东控制，损害其他投资人利益； （4）目标公司存在股东借款且未披露，收购股权后承担该借款的风险； （5）公司分红机制存在缺陷，如定期分红、强制分红等，造成无利润继续投入项目公司扩大再生产的风险。 建议： 与他方展开合作或进行并购前，应做好尽职调查工作，财务与法务应各司其职并相互配合，对项目公司的合规性及财务状况进行摸底。须与对方签订框架协议，明确对方如虚假陈述或提供不实资料应当负担惩罚性赔偿责任。应充分考虑项目公司的扩大再生产发展需要，对分红机制进行改革，留存一定数额的再投入资金。在正式交易文件签署前，需已完成上述工作，并对风险充分预估。 三、房地产融资的法律风险 （1）因国家货币政策、信贷政策收紧导致融资渠道狭窄，资金压力增大，尤其是房地产企业应特别注意； （2）盲目扩大投资导致资金链断裂，企业生存前景堪忧； （3）因按揭贷款合同产生的风险；购房者无力还款导致开发商承担连带保证责任； （4）向银行提供按揭全程担保，未履行向风控部门报批程序，易造成日后承担担保责任的风险； （5）业主发生断供，为及时上报风控部门采取措施，造成后期公司资金损失； （4）小贷公司风控机制不健全，对外借款没有完善担保手续，造成日后债权回收困难的风险。 建议： 利用现有的政策环境及资本市场层次，拓宽融资渠道，对外投资应量力而行，避免现金流受阻，影响企业正常运作，引发多米诺效应。在与银行签订按揭合作协议中，明确约定业主取得房产证开发商的阶段性保证责任解除，并与业主约定房产证的办理和他项权登记由开发商操办。项目公司必须将或有风险事项逐级上报集团风控部门，把控风险。小贷公司对外借款，须在风控部门指导下完善担保手续。 四、项目施工的法律风险 （1）项目未竣工即投入使用，视为发包人已经验收，认可工程质量；日后再以工程质量为由拒付工程款的，难以得到法院支持； （2）购房者因项目未竣工可要求退房，并主张赔偿违约金； （3）如发生安全事故，开发商将承担赔偿责任； （4）工程管理存在制度缺陷，缺乏严格招投标管理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险； （5）疏于合同管理，如勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险； （6）设计变更、签证和索赔产生的法律风险； （7）因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险；（8）因工程价款未按约定及时结算，被施工方主张违约责任。 （9）签订阴阳合同的风险，一旦产生纠纷，法院或仲裁机构将会采纳经备案的合同，造成公司利益受损。 建议： 重视合同管理及施工现场管理，明确违约责任及审批制度，尽量使用标准的建设工程施工合同示范文本。严格阴阳合同管理，尽量杜绝签订阴阳合同。 五、与销售代理公司相关的法律风险 （1）销售代理合同对于销售业绩、费用分配约定不明，容易造成纠纷，影响销售进度； （2）销售代理公司及其员工在销售过程中对购房者做虚假承诺或存在其他不当行为，业主