房地产开发管理经营与.ppt

课 程 内 容 第一章 房地产开发的程序与管理及 建设项目管理的原理和方法 第二章 项目策划与可行性研究 第三章 建设项目选址与工程规划管理 第四章 居住区规划与 设计 第五章 建设项目前期准备 第六章 配套建设管理 第七章 建设项目质量、成本与进度管理 第八章 建设项目竣工备案和交付使用许可管理 第九章 营销管理 第十章 房地产交易与权属登记管理 第十一章 物业的交接与物业管理 一、房地产开发的程序与管理 1、房地产开发的主要程序 投资机会选择与决策分析 机会选择包括投资机会寻找和筛选 决策分析包括市场分析与项目财务评价 前期工作 分析拟开发项目用地的四至范围与特性、规划允许用途及获益能力大小 获取土地使用权 征地、拆迁、安置、补偿 规划设计及建设方案的制定 与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可 施工现场的水、电、路通和场地平整 市政设施接驳的谈判与协议 安排短期和长期信贷 对拟建中的项目寻找预租售的客户 对市场状况进行进一步分析，初步确定目标市场、租金或售价水平 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算 对承包商的选择提出建议 开发项目保险事宜洽谈 建设阶段 租售阶段 一、房地产开发的程序与管理 2、土地使用权的获取 一、房地产开发的程序与管理 3、土地一级开发及其模式 以政府为主的模式——组建政府土地发展公司 将开发的熟地以成本价交给土地管理部门 由政府或人大授权，在开发区管委会领导下，代行政府职能，将开发成的熟地直接出让 城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用 以民间为主，政府辅助支持的模式 土地一级开发的操作程序 做出开发区域的近期、中期和长期发展计划 对开发区域的土地利用状况进行详细调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布 按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域 由土地管理部门协助办理土地出让手续 制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门的批准 进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件 核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让 一、房地产开发的程序与管理 3、土地出让和房地产开发过程中的规划管理 （1）土地使用权出让过程中的规划管理 出让土地之前应当制定控制性详细规划，具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图 《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，使城市国有土地使用权出让合同的重要附件 （2）房地产开发过程中的规划管理 开发项目选址、定点审批阶段：开发商填写征询意见表后，再带上征地和安置补偿方案几经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，由城市规划管理部门审核后，下发《选址规划意见书通知书》 申请建设用地规划许可阶段：城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件、1/2000或1/500的地形图、 《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料 一、房地产开发的程序与管理 规划设计条件审批阶段：城市计划管理部门批准的计划任务书、开发商对拟建项目的说明、拟建方案示意图、地形图和设计单位提供的控制性规划方案及其他相关资料，经规划管理部门审核后下达《规划设计条件通知书》 设计方案审批阶段：委托有规划设计资格的设计机构提供不少于2个方案设计、设计方案报审表、各设计方案的总平面图、隔层平立剖面图、街景立面图、方案说明书及其他相关资料，批准后签发《规划设计方案审批通知书》 建设工程规划许可证阶段：城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议，规划部门负责主持召开市政配合会，组织有关单位进行综合图会签，最后签发《建设工程规划许可证》 竣工验收阶段：城市规划管理部门参加竣工验收工作 项目周期各阶段对投资的影响 项目决策阶段和设计阶段是影响投资最大的阶段 1、建设工程项目决策阶段 60-70% 2、建设工程项目设计阶段 20-30% 3、施工阶段 10-15% 4、总结评价阶段 三、建设项目可行性研究 开发建设投资 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 财务费用 管理费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 可行性研究报告的内容 1 总论： 项目提出的背景； 项目可行性研究的依据； 项目概况（项目名称、地点，开发商简介，项目所在地周围环境状况，项目有关的技术