房地产经营与管理23465.ppt

* * 第八章 房地产开发项目的规划设计 第一节房地产项目规划设计的审批内容及程序 《城市规划法》对建设项目的审批程序作出了明确规定，即实行选址意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证制度——“一书两证”制度。 选址意见书——城市规划行政主管部门对提出的关于建设项目选择具体用地地址的批复意见等具有法律效力的文件。 核发目的是为了保证建设项目有计划并按规划的程序进行建设。 建设用地规划许可证——城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界限的法律凭证。 核发目的是为了确保土地利用符合城市规划、维护房地产企业按照规划使用土地的合法权益，同时也为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。 建设工程规划许可证——是城市规划行政主管部门核发的，用于确认工程建设是否符合城市规划要求的法律凭证。 建设工程规划许可证的作用为：确认单位和个人有关建设活动的合法地位，作为建设活动过程中接受监督检查时的法律依据；作为城市规划行政主管部门有关城市建设活动的重要历史资料和城市建设档案的主要内容。 第二节 房地产开发项目的规划设计 规划设计在房地产项目中起着统帅作用，规划设计一经确立就决定了房地产项目的很多重要实质性内容和经济技术指标，如建筑高度、容积率等；相关设计如建筑设计、环境设计、公用管线设计都应在规划设计所控制的范围和指标内进行。 一、居住区分级 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级。 居住区的规划布局形式可采用居住区-小区-组团、居住区-组团、小区-组团及独立式组团等多种类型。 10000～16000 3000～5000 300～1000 户数(户) 40~800 10000～15000 小区 800~1000 30000～50000 居住区 小于40 1000～3000 组团 服务半径（米） 人口(人) 分级 二、居住区规划设计中的技术经济指标 用地面积指标：总用地、住宅用地、公共建筑用地、道路用地、公共绿地、其它用地。 主要技术经济指标：居住户（套）数、居住人数、建筑总面积、住宅平均层数、人口净密度、建筑密度、建筑高度、容积率、停车位、绿化率、人均公共绿地面积等。 三、居住区规划设计的内容 居住建筑规划 公共建筑规划 道路规划 绿地规划 （一）居住建筑规划 1、建筑类型的选择：多层、高层、别墅等 2、建筑布局： （1）限制因素：建筑布局受建筑容积率和规划建设用地面积的限制 a、建筑布局要考虑容积率，容积率要符合规划要求 容积率=总建筑面积/总用地面积  b、建筑布局要考虑建筑间距：日照间距和防火间距 日照间距一般为1.6h~1.7h，h为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差。 （2）居住建筑的规划布置原则：要有适当的人口规模、日照充分、通风良好、美观舒适、安静整洁。 （3）居住建筑的布置形式：行列式、周边式、混合式、自由式布置。 a、行列式：指按一定的朝向和间距成排布置住宅建筑，大部分是南北向重复排列。 b、周边式：居住建筑指沿街坊或院落周围布置，内庭院比较安静。 c、混合式：指采用行列式和周边式相结合的方法布置住宅建筑 d、自由式：指结合地形地貌、周围条件，成组自由灵活布置，以追求空间的变化和较大的绿化、活动空间。