大连石门新区建筑规划方案设计.pptVIP

* 第四部分 问题与突破 * 定位目标的实现 外部条件 西部通道顺利通车； 区内规划道路与开发时序配合； 建立与锦绣组团的交通联系。 政府对于首发项目的支持 项目定位目标 内部条件 规划条件的突破； 由于建筑高度的限制给空间形态带来的挑战； 地形条件与容积率、建筑密度、绿化率指标的充分利用。 不同物业类型的有机组合 * 问题与对策—项目定位 项目定位 教育主题的实现 教育概念需要与开发周期密切配合，在1年左右的时间内完成名校引进工作难度很大； 2号地使用性质调整后需要保证其实施步骤与居住项目开发周期吻合。 商业规模的调整 目前推荐的3万平方米的商业规模涉及控规的调整，以及由此产生的综合容积率、居住建筑规模和商业物业利润的损失； 如无法调整控规，可考虑在1号地进行规模商业/商务设施的兴建。但以大连目前的规模商业已及石门新区启动的周期分析，开发风险很大，5年内实现预期开发收益较难； * 问题与对策—财务与实施 财务指标：从规划条件及规划方案得出的测算结果看，实现集团4年3个亿的目标需要如下条件： 突破现有高度限制；或 调整规划方案，加大建筑密度；或 提高现有价格定位；或 改变居住与商业的建筑规模比例。 实施条件 启动项目 本案一期开发应着力打造一个石门示范区，从这个目的考虑，首期建设宜采用建成销售模式，但该模式对现在的整体时间安排具有较大的挑战存在 大盘操盘能力 本案要求在5年内完成项目运作，从开发时序考虑，第三期开始开发规模逐渐放大，对项目组的建设和销售控制能力提出了很大挑战； 从世纪城2期目前的进度看，与本案具有较大的市场竞争，单从开发类型角度考虑不足以规避这种矛盾； * 问题与对策—规划条件 规划条件： 必须满足1.24容积率，是否可以突破75米限高，以保证一定的环境质量？ 2号划拨用地的用途？是否为绿色型教育科研用地？ 中学是否迁入2号用地，或其它用地当中？ 对目前的规划结构及其表达的理念是否认同？ 下一阶段的规划将考虑见诸因素，需明确相应的规划要求(包括户型平均面积、户型比等）？ * 谢谢！ THANK YOU! 谢谢！ THANK YOU! 谢谢！ THANK YOU! * * 规划意向——新都市主义的特征“New Urbanism” Concept 在邻里中心的边缘，建有商铺和办公楼提供每周家庭必须品； At the edge of the neighborhood, there are shops and offices of sufficiently varied types to supply the weekly needs of a household. 独屋后院可以建一个小附属房，用于工作和出租； A small ancillary building is permitted within the backyard of each house. It may be used as a rental unit or place to work (e.g., office or craft workshop). 小学要非常接近，大部分儿童可以步行上学； An elementary school is close enough so that most children can walk from their home. 有一个小的运动场靠近每个住宅楼—不超过200米； There are small playgrounds accessible to every dwelling -- not more than a tenth of a mile away. 邻里道路要与城市网络相连，可以分散各种步行和机动交通到终点； Streets within the neighborhood form a connected network, which disperses traffic by providing a variety of pedestrian and vehicular routes to any destination. 道路宽度应适中，有绿树遮荫。可以降低车速，产生一个适于步行和自行车的环境； The streets are relatively narrow and shaded by rows of trees. This slows traffic, creating an environment suitable for pedestrians and bicycles. * 规划意向——新都市主义“New Urbanism” Concept 邻里中心附近的建筑应靠近道路，创