xx房地产开发集团返公司越南河内投资可行性分析报告.doc

XX房地产开发集团公司越南河内 投资可行性分析报告 一、总???论 1.项目名称:现代花园 2.承办单位概况 承办单位是XX房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 二、投资必要性 根据调查，可知河内房地产现状。市场潜力大。越房地产处于初级阶段，市场潜力大。用地方面，房地产开发以建新区为主，多数项目位于交通便利的城郊，土地存量充裕，尚有大量公有地可开发。需求方面，目前越城镇人均居住面积仅10平方米。越政府提出到2010年将人均面积提高到15?-?20平方米，每年需新建房屋5?-?6万套，其中河内市建5000套。随着城镇人口膨胀，购房需求将不断增加，商品房开发潜力较大。写字楼和高级酒店亦供不应求。据越方统计，近两年河内市A类、B类写字楼出租率高达95?-?100%，出租对象主要是外资企业和金融机构，需求仍在不断增加。至今，越政府已多次组织召开大型国际会议，如亚欧首脑会议中国-东盟首脑会等，各国代表团频繁来越。各国游客也热衷来越旅游，每年来越国外游客达350万人次，星级酒店长期供不应求，4?-?5星级酒店入住率高达85?-?90%。据越方估计，到2010年河内市仍各需4?-?5星级酒店客房约7000套。? 三、社会可行性 1、政策方面? 1986年越南实行革新开放，由计划经济向市场经济体制转变，陆续实施包括住房制度在内的系列改革。目前，越房地产开发以国内企业为主，外资比重逐渐扩大。? 改革以来，越房地产几度出现较大起伏。1994?-?2002年，河内市政府陆续出台一系列规划促使地价和房价持续飚升，如经济社会发展规划、土地使用规划、城镇建筑规划等，对房地产发展影响较大，加之城镇人口迅速膨胀，购房需求增加，从而刺激地价和房价上涨。2003年以来，越房地产趋于低迷，原因是政府加强土地管理，银行控制放贷，居民购房更为理性，多数持币观望，购房热潮渐缓。 为鼓励外商投资于房地产，尤其商品住宅区，越政府出台了相关优惠政策，规定凡投资用于出售和出租商品住宅区项目的外国投资者均可享受税费优惠，具体如下： 关于地租，外国投资者在租地期间可减免用于建设商品住宅区所占地的租费；对于外国投资者需交纳租费的土地（建筑本身占地以外部分），自租地合同签订之日起，可免3年租费；对于缓建或暂缓运作项目，外国投资者可在缓建或暂缓运作期间减免50%的租费。 关于所得税，根据项目所在地区不同，外国投资者享受不同税收优惠，即：在特别贫困地区投资的商品住宅项目所得税率为10%；在贫困地区投资的商品住房．产品供需预测宅项目所得税率为15%；在其它地区投资的商品住宅项目所得税率为20%。 2．投资对社会影响分析 随着经济的发展，房地产市场已成为越南经济的重要组成部分，尤其是住宅房地产的开发已成为房地产开发市场的核心。本公司的投资项目不但可以为大量河内居民提供高质量的住房，解决人们对优质住房的需求，还给该河内的人文、自然环境带来了巨大的改善。同时将会带来大量的就业机会。总的说来，该项目的建设对社会各个领域的发展都有拉动作用。对社会的发展是有积极的作用。 四、经济可行性 本建设项目总建筑面积接近13万平方米，预计开发项目固定资产项目投资总额为14828.67万元。签订了工程承包合同后，XX房地产开发集团公司会全力以赴地为该工程筹措资金，如：利用自有资金3000万元、银行贷款5002.61万元以及房屋预售等方式筹措资金。因此本房地产越南河内投资开发方案在经济方面是完全可行的。????????? 五、风险分析及对策 本投资项目可能存在的风险主要有：政策风险、经济风险、社会风险、内部决策和管理风险等。可以采取以下几项措施及早地发现或预测到这些风险，化解或缓和、减轻、控制这些风险。如：通过加快进度来回避风险、通过市场调查来降低风险、通过加强管理来控制风险等。 ? 　　小故事3、老人与黑人小孩子 　　一天，几个白人小孩在公园里玩。这时，一位卖氢气球的老人推着货车进了公园。白人小孩一窝蜂地跑了上去，每人买了一个气球，兴高采烈地追逐着放飞的气球跑开了。白人小孩的身影消失后，一个黑人小孩怯生生地走到老人的货车旁，用略带恳求的语气问道：“您能卖给我一个气球吗?” 　　“当然可以，”老人慈祥地打量了他一下，温和地说，“你想要什么颜色的?” 　　他鼓起勇气说：“我要一个黑色的。” 　　脸上写满沧桑的老人惊诧地看了看这个黑人小孩，随即递给他一个黑色的气球。 　　他开心地接过气球，小手一松，气球在微风中冉冉升起。 　　老人一边看着上升的气球，一边用手轻轻地拍了拍他的后脑勺，说：“记住，气球能不能升起，不是因为它的颜色，而是因为气