“4城市花园二期”项目可行性报告.doc

深圳龙岗“城市花园二期”项目 可行性研究报告 委 托 方： 受 托 方： 制作人员： 估价日期： 龙岗“城市花园二期”项目可行性研究 报告目录 一、项目总论 1、1项目背景 1、1、1项目名称 1、1、2开发公司 1、1、3承担可行性研究工作的单位 1、1、4研究工作的依据 1、1、5项目建设规模和内容 1、1、6项目开发手续 1、2可行性研究结论 1、2、1市场预测 1、2、2项目建设进度 1、2、3投资估算及资金筹措 1、2、4项目综合评价结论 二、项目投资环境和市场研究 2、1项目宏观背景 2、1、1全国投资背景 2、1、2深圳市宏观投资背景 2、1、3区域发展及前景预测 2、1、4宏观市场与本项目发展借鉴 2、2区域市场分析 2、2、1区域市场界定 2、2、2供给分析 2、2、3需求分析 2、2、4竞争分析 2、2、5典型物业调查 2、2、6市场分析有关结论 三、项目分析及评价 3、1地块解析 3、1、1交通条件 3、1、2地形、地势 3、1、3水电气保障 3、1、4项目限制条件 3、2项目SWOT分析 3、3项目评价 四、市场定位及项目评估 4、1项目定位 4、2方案评估意见 五、项目开发建设进度安排 5、1有关工程计划说明 5、2施工横道图 六、投资估算与资金筹措 6、1项目总投资估算 6、1、1固定资产投资总额 6、1、2流动资金估算 6、2资金筹措 6、2、1资金来源 6、2、2项目筹资方案 6、3投资使用计划 6、3、1投资使用计划 6、3、2借款偿还计划 七、销售及经营收入界定 7、1各类物业销售收入估算 7、2项目销售回款计划 7、3资金来源与运用分析 7、4销售利润 八、财务与敏感性分析 8、1赢利能力分析 8、2项目不确定性分析 8、3社会效益和影响分析 九、可行性研究结论及建议 9、1拟建方案的结论性意见 9、2项目主要问题的解决办法和建议 9、3项目风险及防范建议 十、附表 10.1 项目工程计划横道图 10.2 项目开发成本估算表 10.3 项目销售收入与销售税金及附加估算表 10.4 项目投资计划估算表 10.5 资金来源与运用表 10.6 损益及利润分配表 10.7 现金流量表（全部投资） 10.8 项目借款偿还预测表 10.9敏感性分析表 十一、附件 一、项目总论 1、1项目背景： 本项目由两宗相连地块组成，一宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公司于 1997年 1月23日以出让方式与深圳市规划国土局签订了深地合字（199）75003号《深圳市土地使用权出让合同书》，宗地编号为G01010-3，位于龙岗区中心城十号地龙城大道东的居住用地；另一宗是深圳市龙岗区城市开发实业总公司于 1996年5月以出让方式与深圳市规划国土局签订了《深圳市土地使用权出让合同书》， 宗地编号为G01010-（1）和G01010-（2），位于龙岗区中心城10区的居住用地。项目宗地东至长兴路，临天健花园；西至吉祥路，临龙岗区长途汽车站；南至龙福路，临龙潭公园；北至龙平路，临老围村。场地整体基本平整，地势平坦，基础环境条件较好。 二期项目位于城市花园的东北面，地势较花园中部较低，呈曲尺状，东至长兴路、西至吉祥路、南至龙福路、临龙潭公园。城市花园土地总面积 81839.80平方米。总建筑面积为180,047平方米。其中：商业建筑面积26,600平方米，住宅建筑面积145,447平方米。配套公建8000平方米(其中：幼儿园2400平方米；肉菜市场、粮油、副食店2000平方米；房管、居委500平方米;其它3100平方米)。其中一期工程已开发销售，二期总面积17076.40平方米，总建筑面积为 77865.2平方米,其中住宅50940.4平方米,商业20824.8平方米,幼儿园2400平方米,配套公建3700平方米。地下停车位500左右，地面停车位100个（供大商场使用）。土地使用年期70年。本宗地上住宅和商业可进入市场销售。 1、1、1项目名称： 龙岗城市花园二期项目 1、1、2开发公司： 深圳市有限公司，成立于1993年2月9日，注册资本为人民币3000万元，公司注册地址为深圳市龙岗区中心城海关大厦西座17层，法定代表人蒋炎培。经营范围:房地产开发；兴办各类实业；国内商业,物资供销业。 1、1、3承担可行性研究工作的单位： 深圳市一统房地产评估有限公司 营业执照号：深福司字S05272 评估资质证书号：深中服资（评）字078号 资质等级：二级 注册资本：300万元 经济性质：有限责任 经营范围：房地产评估业务：房地产经纪、投资策划、信息咨询（以上不含限制项目）。 1、1、4研究工