“群租”现w象分析及管理对策.docx

“群租”现象分析及管理对策内容提要： “群租”问题已经成为上海房地产行业的热门话题，也成为为媒体的焦点。针对这一问题，笔者从其产生的原因开始谈起，结合各界的观点，提出对待“群租”之应然态度，同时也不否认“群租”的危害性并在此基础上对“群租”管理提出了自己的观点。关键词： “群租”　租赁　房地产 2006年，上海滩物业管理行业最热闹的字眼就是“群租”。我们先看看媒体的报道，2006年5月25日，《上海商报》报道《一套房分割成九间堂租给年轻房客》、2006年8月20日，《新民晚报》报道《60平方米老房子住进20人》、2006年9月18日，《房地产时报》报道《群租，是堵是疏》。2006年7月18日，市立法研究所与解放日报旗下的《每日经济新闻》联合召开了“群租”现象法律对策研讨会。2006年8月4日，上海商报联合搜房网邀请物业管理行业协会领导、沪上知名律师、物业公司高管对“群租”现象展开专题讨论……　一时间，沪上各大媒体对“群租”现象广泛关系和报道。2006年12月14日，针对日益严重的“群租”现象，上海市房屋土地管理局专门出文作为规定。“群租”问题缘何引起如此关注，在此笔者对一现象展开分析，以期与各位同行交流。一、“群租”概念的界定从目前看，“群租”尚没有一个被广泛认可的，较为统一的概念。一般认为，“群租”是指出租人将房子租给多个使用人行为，其出租形式包括出租床位、出租房间、分割小间出租等多种形式。关于“群租”的性质，目前有两种观点：一是认为“群租”就是“居改非”，因为“群租”一般都会涉及到二房东从大房东租下房子后再转租的行为，有一定经营的性质，原来的居住用房改为经营性的租赁，特别是在按日出租，按小时出租的情况下，与宾馆的经营行为十分的相似；二是认为“群租”是不同于“居改非”的特殊违法现象。因为“居改非”的一个明显的特点就是将居住的房子改为经营使用，但即使在“群租”的情况下，房子还是作为居住所用，是租赁的一种特殊形式，仍然属于租赁的范畴。笔者比较同意第二种观点，即“群租”是一种目前市场传统租赁形式的异化，是传统租赁形式在市场需求条件下发展的必然结果。二、“群租”现象的成因分析实际上，上海市和其他大城市“群租”现象由来已久，饭店的老板给店里的服务员在小区里租一套房子，同一单位打工的农民工在附近一起合租房，恐怕谁也说不清这一现象什么时候就开始了。为什么时至今日才引起人们的注意呢？笔者认为有如下原因： 1、房价一路飙升，是导致“群租”现象泛滥的重要原因近三四年间，由于“炒房人”买进卖出，房价的一路飙升已经是不争的事实。房屋租赁市场价格也节节攀升，特别是市中心区的房子，租一套一室一厅的毛胚房也要1500元以上。并且由于这几年出现的新房子小房型少的可怜，二室一厅的也要100平方米以上，每月租金2500元以上，这对于刚毕业到沪上就业的大学生，对于进城打工的民工而言，一、两千元的工资根本不可能独自租这么一套房子。另外，从郊区租房，市区上班的话，不仅时间成本高，还要支出一笔不小的交通费，想想还是“群租”划算。于是房价的飙升产生了“群租”关系的一方――承租方。2、房地产调控政策，导致一些“炒房人”由售转租 2005年、2006年两年，为了抑制房地产过热而产生泡沫，中央的调控政策不断出台，一道道“金牌”下达，“国六条”，“国八条”。2006年7月，国家税务总局又下发（2006）108号通知，对个人住房转让征收所得税。去年刚刚调整过的对个人购买不足2年的住房对外销售，要全额征收营业税的政策，2006年再次调整，二手房转让时间从2年处长到5年，5年内转让的一律征收营业税。2006年10月，对于假赠与逃税行为国家税务总局又下文对此征税。近日，建设部表示，对持有大房型的业主，考虑征收持有税（费）。在上海，“炒房人”所希望的一路飙升的房价就这样戛然而止。对于没有银行还贷压力，又不愿“割内”的“炒房人”来说，出租未尝不是一个好的解决方式。众所周知，“炒房人”所炒的都是大房型的高档房，传统出租方式找房客有难度或者找到了也达不到“炒房人”的心理价位，于是分小间出租、出租床位、租给二房东的“群租”应运而生。3、对“群租”缺少针对性的管理措施从目前情况看，“群租”现象基本处于无人管理的状态下，主管机关在“惰性政治”的大背景下，总是有理由不去管理。就上海市来说，早在2004年市政府就出台了《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，其中第八条明确规定：“租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。”这一办法也明确规定违反本办法出租或转租房屋的，由房地产主管部门进行处理。但实际上并没有任何部门对此进行执法。只是近半年，由于媒体的热炒，“群租”问