2006-08-22 土地使用权筹划案例12.docVIP

土地使用权筹划案例 2006-08-22 　　（ 1 ）案例描述 　　房地产公司 A 拥有一土地使用权，其帐面价值 5 万元，远远低于评估价值 50 万元。若以该土地使用权进行房地产开发，出售时在土地增值税和企业所得税上均会吃亏。其税收缴纳情况预计如下（数据虚构——开发成本 20 万元，开发费用 30 万元，该房地产市值 150 万元，适用的土地增值税平均税率为 40% ， A 公司适用的企业所得税为 33% ） 　　A 公司应缴纳的营业税为 150 × 5%=7.5 万元 　　土地增值税为 ［ 150－ 5－20－30 －（ 5 ＋ 20 ）× 20% － 7.5 ］×40%=33 万元 　　企业所得税为 （ 150 － 5 － 20 － 30 － 7.5 － 33 ）× 33%=18 万元 　　税金合计 7.5 ＋ 33 ＋ 18=58.5 万元 　　（ 2 ）方案设计 　　节税关键在于提高土地使用权的成本扣除 　　方案一 　　1 、 A 公司以该笔土地使用权和部分货币资金分立成立 B 公司。分立时，计算应缴纳的企业所得税（50－5）× 33%=14.85 万元。分立后，该土地使用权在 B 公司以 50 万元入帐。 　　政策依据 ——根据 关于股权转让有关营业税问题的通知 ( 财税 [2002]191 号 ) ，“以无形资产、不动产投资入股，