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佳地园2002年度营销推广思路 广州凌峻房地产策划推广机构 2002年3月22日 一、佳地园前期推广简析 从佳地园的全局而言，它不是一个楼盘那么简单，而是需要一个长期品牌发展与巩固的超大规模的小镇，因此，对于佳地园的品牌树立与重塑的意义举足轻重，在前期佳地园的推广中，则主要侧重于以下几点： 一）较高的知名度，超于一般的美誉度 佳地园在前期项目推广过程中，采用超常规的宣传渠道，为项目本身树立一定的知名度，而仅仅是通过这种宣传手段，对于项目整体的形象和美誉度的建立只能是流于一般化，没有建立本身的档次与形象，而形成良好的美誉度。 二）项目形象单一化，未能成核心竞争优势 项目达到一定知名度，而相对项目本身形象未能有效地整合，包括项目所面向市场的宣传部分（包括现场与项目整体包装）未能形成统一，对于项目本身的核心优势没有突显，与竞争项目没能形成档次差距，对于项目本身资源整合亦是一件刻不容缓的事情，各项目资源的有效整合，保证项目全新形象和品牌的进一步延伸。 二、佳地园的全新包装 佳地园不同于一般的地产项目，它本身具有超大规模的特质，因此，佳地园的品牌建立为后续开发尊定基础，同时，也为项目刺激销售的不断增长。 一）项目定位 佳地园属于一个纯别墅项目，而且是一个超大规模的社区，通过佳地园前期的业主来看，（即产品已经决定了其消费），这一群人是属于城市的上层部落，是社会真正的精英分子，因此，项目的定位是项目特质与消费群描述的有机结合。 项目定位： 精英卫星城 定位阐释： “有空间，就有可能”，这可能是对佳地园定位一句最适合不过后解释了。在佳地园生活的一群人，不含一般的普通人，而是时代强者，社会精英，他们所追求的是一种自我生活的超越，和人生价值的体现，而恰恰如此，佳地园提供给了他们一个生活的空间，一个人性的空间。 人类一直以来最向往是浩渺的星球。他所追求的不仅仅是体验无限空间的新鲜感，而是跳出平常所生活的圈子来享受一种与众不同的感受，“卫星城”高度概括了项目本身的特质，是于项目特质从另一个高度将项目的特质升华，而脱离项目本身特质，上升到一个人对居住空间的向往与憧憬。 “精英卫星城”，更是体现发展商一种不断的新发展的经营战略，它不仅仅是立足于现在，而且是高瞻未来，为今后的发展方向提供座标。通过项目定位语，发展商是一种高姿态，高端切入市场，不仅仅是为产品而建造，而是创造一种更加成熟，完美的城市，提供一种远见未来的生活模式，造镇运动的来临。 二）项目核心竞争优势 佳地园，一个超大规模的别墅社区，其核心的竞争优势不言而喻。 沈阳是适合居住的超大规模国际别墅沙龙 阐释： 房地产发展的四个趋势——郊区化、大盘化、个性化、国际化。对于这种策略的选择，像佳地园这种新光、快速启动的，各种市场要素整合的区域市场显得更为重要。 首先，佳地园让买家看得见，摸得着，感受得到。佳地园通过住宅这种特殊的商品还出地本身的面目让住宅的个性真正展示在买家面前。 其次，摆脱同质化的竞争，佳地园需要的是一种超常规的升发思路，不加入竞争楼盘的同质化竞争，而是需要采用一种领跑者的策略，建设成为一个具有国际居住水平的社区。 未来房地产市场将是航空母舰和小舢板互动共存的市场。 三）项目重新命名考虑 项目目前的名称一定程度未能完全体现项目之气势和现代感，因此，对于项目传播未能形成积极的推动作用，因此，建议项目名称为： 1、佳地一方 2、佳地新城 项目的TOWNHOUS与别墅针对的消费人群不一样，因此，对TOWNHOUS也必须有全新命名的考虑。 1、一栋洋房 2、财智时代 三、佳地园品牌发展战略 小块土地采用实用战术，更多人是此规划设计和建筑设计只有开发完毕后才产生品牌，而像佳地园这种大面积土地开发则采用品牌策略，口碑先行，先做概念，通过概念打动市场，随后进行产品开发。 佳地园的品牌包括两个方面：企业品牌和项目品牌，对于房地产企业来说，企业品牌较之项目品牌更为重要。房地产企业品牌是整体企业的资源。 五、销售推广思路 一）总体策略概述 佳地园2002年的整体营销推广，一方面是利用前期推广而获得的项目知名度，不断地进行品牌自身的完善与修正，丰富品牌内容，由项目品牌的树立到企业品牌的建立，另一方面，通过全面形象的提升后，利用大型活动为项目造势，营造项目的美誉度，为项目销售提供一把利刃。 二、销售目标 2002年4月—5月份以消化现有存货为主，5月中旬全面导入全新的单位，进行大规模推广，制造销售高潮。 三、销售阶段及策略概述 一）2002年4月—5月中旬，形象导入期 在这一个阶段中，前期建立全新的形象，成为项目全新的形象导入期，对项目进行全新的包装与定位，建立项目的布场差异化。同时，利用房展会契机，进行大规模的推广活