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安徽省住宅房地产价格的影响因素分析 （夏若凡 传媒学院） [摘要]无论是世界上任何一个国家，房地产业都是其经济的支柱产业之一。住宅作为人们赖以居住的空间，是没有任何的商品可以替代它存在的，是居民个人以及家庭的生活必需品。正因为住宅与我们的生活息息相关，所以住宅价格的问题一直以来都是老百姓们最为关切的问题。本文主要以安徽省为例来探讨住宅房地产价格的影响因素主要有自身素、成本因素、经济因素等五个方面，从而研究可行的相关政策以便于安徽省住宅房地产市场的可持续发展。 [关键词]房地产价格；价格影响因素；对应政策 一．房地产相关理论介绍 （一）房地产市场概念及分类 房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或者领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品，所以建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。 如果从交易对象上来区分，那么房地产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。住宅市场是房地产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。而非住宅用房市场则可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。 （二）住宅房地产价格的概念 住宅房地产价格，可以简称为住房价格，指的是在开发、建设与经营房地产的过程中，所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格综合的货币表现。社会必要劳动所形成的价值在这里包括建设房屋建筑物过程中耗费社会必要劳动所形成的房屋建筑物价值与开发土地过程中由社会必要劳动所形成的土地价值。住宅房地产的价格和其他一般商品一样，都是通过货币的形式来表现的。住房的市场价格在表现形式上是指人们为了购买住房从而向房产所有者实际支付的货币数量。理论上来说，一般住房的市场价格都不是住宅的真实价值，在各种因素的影响下，住房的市场价格很容易上下波动，且幅度较明显。 （三）供给曲线与需求曲线 在正常情况下，房地产市场的需求曲线具有负斜率，需求弹性很小，价格上升，则需求减少（见图1-1）。假定由于居民收入上升，增加了对房地产的需求，房地产市场需求曲线向右平移，从Ｄ1平移到Ｄ2。如果不增加供给的话，由于需求增加，势必推高房价，在下图中从Ａ点移动到Ｂ点。我们可以看到由于供给曲线缺乏弹性，需求曲线仅移动一点，就会造成价格上涨很多，由Ｐ1升高到Ｐ2。 图1-1 一般商品房市场的供给与需求 如果房地产市场上投机需求占的比例越来越大，需求曲线将逐渐变平。在图1-2中，需求曲线由Ｄ，变成Ｄ2。当投机需求超过了某个比例之后，整个房地产市场的需求曲线将拥有正斜率，变成了Ｄ3。在这种情况下，增加供给，将供给曲线由Ｓ1平移到Ｓ2，新的均衡点将由Ａ点移动到了Ｃ点。在投机需求旺盛的时候，即 使供给增加了，房价仍然上升。 图1-2 投机活动改变了需求曲线的斜率 可见，在投机活动非常嚣张的情况下采取增加商品住房的供给并不会平抑房价，反而会把房价太高。 基于上述分析，不难看出由于供给和需求之间的影响，使得住房价格上升。 近年来安徽省（以合肥市为例）住宅房地产价格的概况与特征 （一）房地产市场发展 2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，合肥房产局合肥楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，合肥本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房 新国八条推出后，对全国房地产市场产生了一定的影响，许多购房者持观望态度，据统计数据显示，作为省会，合肥也是一个对楼市调控颇为敏感的城市，此次调控，一方面直接导致大量购房者官网及成交量的明显下滑，另一方面，居高临下的房价却始终坚挺，而合肥限购令的出台也将对合肥房地产生显著的影响。促进合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发展的良好态势。 合肥市房价一路走高 近年来，由于居民住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者已不仅只看房屋本身，而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向。 与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快，合肥的商品房均价又上涨了。年均增长过高售价与省城居民可支配收入上涨率相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。 此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，?80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入