昆山花橋地块市场分析报告143104278.docVIP

昆山花桥地块市场分析报告 ―――东方海外集团住宅项目 2009年6月4日星期四……………………………………………………………………2 第一部分 昆山宏观经济与花桥房地产市场综述…………………5 昆山宏观经济环境……………………………………………5 区域房地产市场综述…………………………………………12 第二部分 项目地块特征分析………………………………………19 地块分析………………………………………………………19 周边未来规划…………………………………………………25 第三部分 项目SWOT分析…………………………………………29 第四部分 竞争分析…………………………………………………31 第五部分 项目开发建议及定价……………………………………39 第六部分 项目综合评价……………………………………………46 结语……………………………………………………………………47 【董事长提要】 本案的运作氛围——花桥国际商务城房产迎来最佳开发时机 近年来，花桥商务城经济发展迅速，发展房地产业的市场环境已经形成。 昆山城镇居民可支配收入超过了苏州市，由此可见，昆山市民具有相当的消费能力，这将带动区域住房消费热。 花桥建设日新月异，特别是轨道交通的建设，使花桥的交通条件得以进一步改善，与上海市区的距离也在“缩小”，昆山花桥国际商务城的辐射范围将更为广阔。 本案的市场定位——高档次物业对应商务城精英阶层 社区核心文化：具有“生态、休闲、运动、健康”四大时尚特征的“新都市文化”将是我们小区建设的核心文化。 总概念：生态居家，健康生活。 产品定位：花桥国际商务城精品生活社区 消费者定位：花桥国际商务城精英阶层的居家之梦 市场竞争分析——主要对手集中在商务区以北、以西一带 竞争优势：与上海市中心的距离、开发商的精品意识和努力、整体的高品 质定位。 目标 社会目标——根据高起点、高品位、高立意的“三高”原则，创造“东方 海外住宅项目”的精品形象。 经济目标——通过项目的开工，销售的波段操作，达到利润最大化的经济目标。 第一部分 昆山宏观经济与花桥房地产市场综述 昆山宏观经济环境 昆山概况 昆山地处江苏省东南部，苏州市与上海市之间。昆山属于县级市，隶属于苏州，其距离苏州市区 约35公里，距离上海市区约50公里，并与上海嘉定、青浦两区接壤。昆山市东南最大直线距离33公里，南北48公里，总面积927.68平方公里。 昆山市地处中国经济最发达的长江三角洲，是江苏省的东大门，1989年昆山撤县设市，下辖玉山、巴城、周庄、锦溪、花桥、千灯、张浦、淀山湖以及陆家等10个镇，并拥有国家级经济技术开发区、出口加工区等著名经济园区。现有常住人口约为135万，其中户籍人口约为65万，外来人口超过70万，并以每年10万人的速度迅速上升。 经济总量快速扩张 国民经济保持平稳较快增长。08年地区生产总值突破1500亿，达1500.26亿元，按可比价计算，比上年增长15.0%。按常住人口计算的人均地区生产总值达120882元（按现行汇率折17687美元），综合实力位居第二，成为全国18个改革开放典型地区之一，荣膺影响中国改革十大创新城市。 经济结构持续优化 在经济运行中，昆山重点加快国际商务城的建设，注重现代服务业的发展，优先招商引资工作，努力提升现代服务业水平，在巩固发展传统服务业的同时，特别注重提升现代服务业的发展比重。工业经济维持汽车配件、机械制造、模具设计开发、电子业等支柱产业。2008年，全区的三次产业增加值分别为12.37亿元、978.81亿元和509.08亿元，产业结构得到进一步优化。 固定资产投资平稳增长 2008年，全区完成全社会固定资产投资370.03亿元，比上年同期增长15.3%。从行业投向看，基础设施投资46.92亿元（不含房地产），比上年增长39.2%；六大高能耗行业投资21.97亿元，比上年下降8.4%；房地产开发投资120.13亿元，比上年增长35.3%。。 整体经济运行呈现结构趋优、效益提高、协调增强的基本态势。花桥镇抓住“建设国际有影响、国内称一流的商务卫星城”建设契机，打造宜居城市商贸旗舰，使花桥镇焕发出独特的魅力。 2008年昆山市、苏州市、上海市主要经济指标比较 昆山市 苏州市 上海市 面积(平方公里) 927.68 8488 6340.5 人口(万人) 69.04 580.52 1391.04 国内生产总值(亿元) 1500.26 6701.29 13698.15 固定资产资产投资(亿元) 370.03 2611.2 4829.46 人均可支配收入(元) 24808 23867 26675 备注：以上数据均来源于政府统计