北京写字楼市场调研报告5-13概要.docVIP

北京写字楼市场调研报告 第一部分 北京写字楼市场背景 经济、政策背景 宏观经济复苏，企业发展向好，促进需求增长： 商业地产是实体经济的晴雨表，受国内国际经济的基本面影响，基本无法借助政策调控拉动需求，主要依赖于实体经济的发展而发展。2010年，全球经济持续回暖，中国仍然是全球吸收外资规模第二大国家，仅次于美国。全国新批外商投资企业同比增长17.9%,实际利用外资同比增长20.7%,年底前全年实际利用外资总规模有首次突破1000亿美元。其中，北京实际利用外资约50亿美元。北京市统计局的最新经济运行数据显示，一季度，北京市实现地区生产总值3509亿元，比上年同期增长8.6%。对北京写字楼市场需求不断增加，北京CPI低开高走，四季度明显加大。10月份突破3%，11月份超过4%，12月份继续走高，达到4.7%。全年居民消费价格指数比上年上涨2.4%，涨幅高于年3.9个百分点。一季度，比上年同期上涨5.2%。7000 亿元的规模投资， 一定程度上增加了对商业地产包括写字楼物业的投资需求。2010 年年末，在北京CBD 核心商务区中服地块的投标现场上，险资战意酣然，泰康人寿、生命人寿、安邦财险等八大险资屡报高价，势夺宝地。国寿尽管未参与竞标，却是其中Z6 地块标王远洋地产的第一大股东，分羹中服地块。 险资投资不动产对保险和不动产行业均构成利好，不动产行业可获得充沛资金，险资则可借助不动产优化资产负债久期匹配，平滑收益率波动，降低投资营运风险。能够促进高品质、持有型的商业2011年３月１６日国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要把经济结构战略性调整作为加快转变经济发展方式的主攻方向发展高端、高效、高辐射的产业，运用现代经营理念、管理模式和信息技术，改造提升传统服务业和生活服务业 2011年第一季度，北京第一产业增加值15.3亿元，增长2.1%。第二产业增加值784亿元，增长8%，第三产业增加值2709.7亿元，增长8.7%发达国家这一比重为７０调整使资源型工业发展得到有效控制，工业结构继续改善由于“十二五”规划将打造为世界城市的利好消息刺激，北京城市建设步伐不断加快写字楼在国民经济中属于高贡献行业，它扩大就业，持久纳税，改善生活品质，提升城市品位，在当前扩大内需和产业升级中将发挥先导作用。加上人民币的持续升值，以往写字楼价值低估、需求长期处于上升趋势，外资持续进入，写字楼、商业地产成为新的投资热点。 集中力量重点建设发展新区顺义、亦庄-大兴、昌平和房山等新城，加快建设门头沟、延庆、怀柔、密云、平谷等生态涵养区新城。大力推进中心城优质公共服务资源重大功能性项目向新城转移集中力量打造“业城均衡”的综合新城，显著增强新城的承载力和吸引力，有效承接中心城功能加强区域合作，推动人口空间布局优化，有序疏解中心城人口。 两轴两带多中心的空间规划自2004年提出（2004-2020），至2010年十二五规划 再度强调新城建设的力度，为新城持续发展带来新的机会，同时促进商务办公在传统商圈的基础上，逐步向边缘化多中心拓展。 第二部分 北京写字楼市场概况 供需情况 需求供应，空置率下降根据中国写字楼研究中心（CORC）统计表明，从供需关系来看，2010年北京写字楼市场供应量达235.2万平方米，较2009年减少28.3%.而市场整体吸纳量为156万平方米，较2009年上升18.2%.全市写字楼总存量约1500万平方米 2011一季度，北京没有写字楼项目落成，季内吸纳量接近20万平方米，超过2010年季度平均水平，在强劲的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降，到本季度末，北京优质写字楼平均空置率为11.6%，较上季度回落2.6个百分点。供应逐渐减少，需求不断上升使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至2000年以来的最低水平。自2009年开始，北京优质写字楼供应量逐渐下降，同时，金融危机对写字楼的影响逐渐减退，被抑制的市场需求逐步得到释放，到2009年第三季度市场需求量已恢复到金融危机前水平，随后需求持续放大至本季度。年内新增供应短期内难以大幅增长，今年的新增写字楼供应，将有近一半用于企业自用预计市场需求仍将超过新增供应，巨头迁移2010年，被压抑了两年的跨国企业升级办公环境的需求终于彻底释放了出来，市场上出现了大量的重量级客户迁移，典型如IBM迁往盘古大观，松下、甲骨文迁往远洋光华、拜尔迁往华贸中心等。这些企业的搬迁，首先是原所在项目已无法满足其扩租的刚性需求，其次就是升级办公环境的需要。但更重要的是，所有大客户搬迁后空出的面积，都能很快被其他客户填充2011年一季度，外资公司对优质写字楼的市场需求明显增加，季度内多宗跨国公司大面积租赁交易完成，需求结构呈现多样化，行业涉及汽车制造、金融保险、能源、专业咨询等。本季度写字楼最大租赁交易是TOY