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基于特征价格的房地产评估新方法 随着住房制度的改革和完善, 我国房地产市场将更加活跃, 房地产评估活动在房地产市场上发挥着越来越重要的作用。目前, 我国在房地产评估实践中采用的方法主要包括市场比较法、收益还原法和重置成本法, 其他评估方法往往由这三种方法派生而来。这些评估方法有各自的适用范围, 在实际操作中往往要受到一些条件的限制。由于房地产是一种异质商品, 物业之间在构成使用价值的各特征方面存在明显的差异, 国外常常采用特征价格模型来进行评估。特征价格方法从房地产特征的隐含价格出发进行评估, 可以对市场比较法、收益还原法和重置成本法等评估方法进行改进。 一、三大传统房地产评估方法的局限性 从房地产评估实践来看, 即使是同一房地产, 采用市场比较法、收益还原法和重置成本法所得的评估结果有时也相差较大。采用市场比较法, 要求存在较多的类似房地产的交易。如在一些房地产市场尚不够成熟的地区, 就很难采用这种方法进行估价。即使是在房地产市场比较发达的地区, 比较法也可能不大适用于某些情况, 如由于某些原因导致特定区域在一段较长的时期内没有发生房地产交易 。 收益还原法的基本思想简单明了, 也非常便于理解, 但是在计算中确定适当的还原利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法测算的房地产, 无法采用收益法实施评估, 而且未来收益的估算也受到企业经营管