龍江地块市场调研报告090710.docxVIP

河源胜利桥旁地块市场调研报告报 告 总 述1、地块情况：地块名称地块综述开发建议购置建议胜利桥旁地块总占地176亩，规划容积率≤2.5（与政府协商调低），限高50米，建筑密度≦30％土地已平整。地块处于河源市源城区东部，距离河源市政府中心区域约2.5km，距离商业中心约3.1km，距离惠河高速（粤赣高速）河源收费站约5.5km该地块对于“90㎡以下占70％”的政策有限制，但政府答复“可调整”考虑：1、地块小，交通便利但受桥梁影响，西面靠建设大道和东南面临江产品相对较吵。2、河源房地产市场以高层为主，且150㎡～200㎡产品多以大户型洋房为主，别墅类产品相对稀缺；规划建议：A、别墅：针对市场空白，以小户型双拼产品＋小户型联体产品吸引潜在客户，双拼毛坯售价约6000元/㎡，联体毛坯售价约4500元/㎡；B、洋房：以中小户型产品为主，毛坯售价约3000元/㎡；3、规划时尽量利用东江自然景观，可高升销售价格及提升项目卖点。建议购置：1、该地块现时要求容积率为≤2.5，若可将容积率降低以降低地价，以低密度苑区快速销售首批低层产品，可保证一定利润。2、至08年末，市区可供销售的商品房仍有82万㎡、6500套左右，若不能降低容积率≤1.5左右，我部建议不考虑此地块。2、主力与辐射市场：①、河源市区的中高消费能力群体：企业高层管理人员、政府公务员、私营企业老板等。②、目标群：A、别墅产品以河源市企