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第七章 城市房地产 本章导读 本章介绍城市房地产管理法的概念和法规体系，并重点介绍房地产管理法的适用范围、管理机构、房地产开发用地的法律制度、房地产开发的相关法律规定、房地产交易、房地产权属登记制度及房地产管理中的法律责任。 导图 导入案例 没有土地使用权证的房屋买卖无效 2010年12月，的王某把参加单位房改购得的一套住房转让给李某，双方签订了《住房转让合同》。签订合同的当天，李某把购房款4.3万元付给了王某，王某则把房产证交给李某。为办理房屋过户手续，20年2月，李某和王某又签订了一份房屋买卖的格式合同。后来，李某持相关证件去办理手续时，房管部门以该房未办理《土地使用权证》为由拒绝办理。 李某将王某告到了隆林县人民法院，要求依法撤销双方签订的两份合同，并判令王某退还4.3万元购房款。王某则认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，他已经完全履行了合同规定的义务，李某也按照约定取得了房屋并居住至今。无法办理房屋过户手续，是李某与房产管理部门之间的事情，与他无关。 法院审理后认为，李某和王某虽然已经按合同履行了各自的义务，但因王某出售的房产没有取得土地使用权证，其出售房屋违反了我国法律的规定，导致双方签订的两份房屋买卖合同均无效，双方因该合同所取得的财产，应当予以返还。判决李某与王某签订的两份房屋买卖合同无效，王某返还李某4.3万元。我国《城市房地产管理法》第3条规定：“下列房地产，不得转让：……(六)未依法登记领取权属证书的……”第条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”可见，我国房地产权属登记管理实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，王某的房屋未依法登记领取土地使用权属证书，不具备法律规定的房屋转让的条件，因此王某的房屋不能转让。 我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于李某和王某签订的两份违反我国《城市房地产管理法》的强制性规定，因此这两份合同无效。根据上述规定，合同被认定无效后，李某应当把房屋退还王某，而王某则应当退还李某购房款。中华人民共和国中华人民共和国国务院令第256号中华人民共和国国务院令55号中华人民共和国国务院令 第248号中华人民共和国国务院令第590号中华人民共和国国务院令第504号国土资源部第40号中华人民共和国建设部 国家测绘局令第83号 四 房地产法律关系三要素 城市房地产法律关系三要素，包括法律关系的主体、客体和内容三部分。 （一）主体 法律关系的主体，指法律关系的参加者，是参加法律关系并依法享有权利和承担义务的当事人。 房地产行政管理法律关系是一类特殊的法律关系。其主体一方是特定的——相关的政府行政主管部门，如土地、建设、房地产、城市规划等行政主管部门；另一方主体则不是特定的，可以是房地产开发经营，也可以是房地产所有者或使用者。 我国城市房地产法律关系的主体主要分为两大类，即政府主体和非政府主体。政府主体主要是指与房地产有关的行政主管部门，其中包括土地行政管理部门和房产行政管理部门；其次政府主体还包括相关政府管理部门，其中包括城市规划主管部门、工商行政主管部门、税务部门和物价主管部门。除以上这些政府部门以外，公安、消防、环卫、绿化等部门，在房地产开发、经营、服务等有关环节和业务行为中，都可能成为相应法律关系的主体一方。 非政府主体主要包括房地产相关企业（包括房地产开发、房地产中介服务、物业管理等）、金融机构（包括银行、保险、信托等）以及与房地产活动有关系的企事业单位、社会团体和个人。 根据有关法律规定：在有关房地产转移、使用的法律关系中，有时其主体双方都是特定的，例如，在征用土地的法律关系中，其征用方必须是国家，而被征用方必然是农民集体；有时主体的一方是特定的，而另一方却不是特定的，例如，在商品房预售法律关系中，其主体的一方即商品房的预售方，必须是合法的（“五证”齐全）该商品房开发商，而期房的买受人不是特定的，任何个人、集体和单位都可以成为期房的买受人。这种法律关系的特点在一般房地产法律关系中带有一定的普遍性，如房屋租赁、房地产抵押贷款、房地产赠与等法律关系。（详见第五节） 1 政府主管部门 政府主体主要是指与房地产有关的政府行政主管部门，包括土地行政管理部门和房产行政管理部门。 （1）土地行政管理部门，根据《中华人民共和国土地管理法》规定：“国务院土地管理部门主管全国土地的统一管理工作。县级以上地方人们政府土地行政管理部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市根据实际情况国务院有关规定确定。”因此，目前我国的国土