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第一章 我国建设用地基本制度第一节 我国建设用地基本制度概述 一、房地产的相关概念与特征 （一）房地产及其相关概念 1、房地产：房产与地产 中国：国家和农民集体享有土地所有权，土地所有权不可自由转让。 房屋和土地的不可分性： （1）从实物形成上看，房与地是联结在一起的，房屋总是建在土地之上，依赖土地支撑才能存在。 （2）从权属关系看，房屋所有权是否合法，通常以房屋坐落的土地使用权是否合法取得，非法占地所建房屋，尽管是自己建造，不能取得房屋所有权。 （3）从价格构成看，房屋价格包括地价与房价两部分。 从权利处分看，房产的处分一般均涉及土地使用权，一体处分。 2、房地产与不动产 3、物业 来源于东南亚、香港。物业是指单元性房产。物业管理是对楼宇、房屋的经营管理。 （二）房地产的法律特征 1、永久性 2、固定性与安全性 3、特定性：是典型的特定物 4、必要性和供给有限性 5、资本价值 二、房地产立法的现状与问题 （一）我国房地产立法的历史回顾和现行体系 1、停滞时期（1949-1979年） 2、恢复时期（1979-1988年） 3、现行制度创立时期（1988-2002） 4 、制度整合时期 （二）房地产现行立法问题、成因和出路 1、存在的问题 （1）立法性质带有浓厚的行政管理色彩 （2）行政管理权力对民事权利过多干预 （3）多层次、多部门立法 2、成因 （1）政府推动下的房