深圳宇宏项市场定位报告.doc

深圳宇宏·水岸枫桥 项目定位初步建议 目 录 第一部分、市场分析 3 一、 市场现状 3 二、 发展前景 4 第二部分、项目定位建议 5 一、 市场定位 5 二、 功能定位 7 三、 客户群定位 7 四、 产品定位 14 第三部分、项目规划建议 24 一、 方案点评 25 二、 方案改进建议 26 第四部分、类比项目研究 28 一、 潜在竞争项目 28 二、 可参考项目 35 第五部分、开发风险预测与规避 37 一、 开发风险预测 37 二、 开发风险规避 38 第一部分、市场分析 市场现状 本项目位处沣河新区，该区域属于咸阳房地产热点开发区域，其重要性和开发价值已在前篇报告中有所提及，在此不作赘述。目前本区域内房地产开发项目以住宅为主，区域内比较有代表性的项目有：平湖秋月、佳境天城、华宇蓝郡、摩登3米阳光、金泰丝路花城、奥园等，其地理位置分布大致如下图所示： 可以看出，目前在世纪大道沿线两侧开发的楼盘数量大约在十余个左右，其中开发体量较大的是金泰丝路花城和奥园。 区域市场特征： 区域受关注度日渐有所升高； 现有物业大多为中档次，主要以解决当地中等收入阶层置业需求为主； 目前的建筑形式主要以多层和小高层为主，辅以少量的高层和低层； 大多数项目的立面风格为本地常见型，材质多选墙砖； 在售项目的大多缺乏创新，产品大多以两房和三房为主，四房为辅，一房数量较少，产品同质化严重；主流户型的销售面积：两房85——95㎡，三房115——130㎡； 目前的市场价格为：多层2200——2400元/㎡，高层：2600——2800元/㎡，低层：2900——3200元/㎡； 客户构成方面主要以咸阳地域的置业者为主，周边为辅（奥园例外）； 入住率普遍偏低，周边人气不足； 商业氛围较差，多数项目底商在销售或招商时出现不同程度的困难。 发展前景 通过前期的市场调查，本部门对世纪大道区域未来的房地产市场发展前景作出如下预测： 区域可持续性发展力较强； 政策力度决定区域发展快慢； 政府力将此区域打造成为咸阳首席中央生活区； 伴随开发楼盘的增多，区域未来市场竞争呈现白热化趋势； “五带、五园”凸显区域生态优势；（五带：渭河南岸150米绿化带、沣河两岸200米绿化带、西宝高速路两侧200米绿化带、高压走廊两侧150米绿化带、陇海线两侧200米防护林带；五园：占地3750亩的上林苑湿地、270亩的世纪公园、170亩的秦苑、336亩的阳光公园、846亩的植物园。） 第二部分、项目定位建议 市场定位 对比同区域内其他项目，本部门在充分挖掘本地块的潜在价值和周边环境之后，认为本项目最大卖点在于所拥有的自然景观资源，用这种景观资源来赋予项目所提供的一种未来健康生活方式，并从细节入手导入智能化的物业管理系统和服务，由此形成项目在市场上的鲜明定位。 因此本项目所要打造的目标就是一个自然景观突出的大型智能化生态社区。 关键词描述 深圳宇宏 在楼盘建筑质量问题日见严重的今天，消费者对发展商品牌越来越看中，强调“深圳宇宏”一方面可以打消置业者对项目施工质量的疑虑与担忧，另一方面在世纪大道目前配套不足的情况下，如果没有一个有实力的品牌作为后盾，置业者会对楼盘开发前景及未来生活产生观望，因此从宇宏房地产公司的由来历程进行介绍，逐渐打消置业者疑虑，同时逐步建立发展商的品牌知名度； 公园 近几年“公园地产”在全国上下发展迅速，其原因主要得益于置业者对生活健康的日渐重视，公园不仅拥有良好的生态环境还可以改变居住区域的空气质量，能够在公园旁边居住是大多数都市人生活的向往，本项目的公园主要指渭河南岸的绿化公园； 河岸 强调河而非水，简单的一字之差决定了项目属性的完全不同，河是宽阔的、自然的、流动的，而水则会使大多数人联想到人工开发的水系；项目北侧的渭河决定了项目拥有的是河景、拥有的是自然，拥有的是一种在河岸边的居家生活； 智能化 一方面突出项目的物业管理科学和安全，另一方面也强调项目在日后开发过程中会采取一些创新之处，通过引进先进、成熟的技术或产品更好的服务于未来业主的生活当中。 定位释由 从项目所处大环境分析 目前咸阳房地产市场正处于发展阶段，尤其以世纪大道区域为开发热点。本项目规划建筑面积在咸阳市区是一个大盘，但鉴于当地较低的市场购买力，本项目作为建成后的大型社区，如果定位成纯高档社区，其潜在的市场风险很大，不仅是因为体量过大，市场的承接力将难以保证，更主要的是如果总价过高，当地高端置业者将会选择到西安或其它地方购买。所以，选择成中高档的定位能够满足咸阳市兼具周边大多数人对改善说环境的要求，拓宽了目标客户群。 从项目所属区域分析 本项目从沣河新区 “两轴、一线、五组团” 的整体规划情况来看，属于新区第一组团，据相关资料显示，该组团被政府拟定为