细算账提前贷三大技巧.docVIP

巧打算盘应对央行加息 细算账提前还贷三大技巧 ?来源：北京现代商报??作者：和平 2005年03月21日13:37 ? 我来说两句(0) 最新统计数字表明，目前国内商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已经超过了1．6万亿元。根据这个数字，如果所有银行将5年以上贷款利率调整到6．12％的基准利率水平，那么银行仅商业贷款一项，年利息收入就可以增加130亿元左右。然而在这重大利好消息面前，银行却显得有些措手不及，只有建行等少数几家银行快速出台了新的利率执行标准，而工行、中行等至今还没有将准确的标准公之于众。 但对于广大贷款人来说，还贷负担的增重已经成为板上钉钉的事情。 ??上周三晚间，央行突然宣布将已经执行了6年的房贷优惠利率恢复到基准利率，商业贷款利率5年期以上从原来的5．31％上调至6．12％，银行可以最低向下浮动10％。随后周四又正式宣布当天开始公积金贷款利率同步上调0．18％。如果说去年10月29日的加息只是一个“信号”的作用，并没有给广大买房人和贷款人带来过大的影响，那么上周央行发布的升息方式对于多数贷款人来说恐怕已经开始“伤筋动骨”了。 ??那么，在新的还贷政策下，还款人压力到底会增加多少？如何才能降低身上肩负的贷款负担？在执行浮动利率的前提下，各银行又会采取哪些计费新政呢？记者日前采访了京城各家银行的相关业务负责人和业内专家，就大家关心的问题进行解答。 　　准备买房 　　买房仍靠贷 首选公积金 　　根据央行最近公布的今年1季度全国城镇储户问卷调查结果，城镇居民购房的热情高涨，有22％的居民准备在未来3个月购买住房，银行借款未因去年10月末的加息而降低。那么，如果您是其中的一员，该如何规划自己的理财计划呢？业内专家告诉记者，本次央行的加息政策调控的重点是那些以投资为目的的购房需求。因此如果您的买房计划是为了自用的话，大可不必为了每月上涨的利息改变自己的计划。 　　细算账： ??一位银行的工作人员帮记者算了一笔账：如果您选择30万元的贷款方式，20年还清，如果按照公积金贷款来计算，每月的月供只增加了30元左右，并不会给您的生活带来过重的负担。当然如果采用商业贷款的方式，则月供的增加额在140元左右，虽然增加的额度大了很多，但并不会影响一般家庭的正常生活。当然，如果您选中的房子价格比较高，需要贷款的额度也比较高，又不能采用公积金的贷款方式，那么就会受本次政策的影响比较大，应该根据自己的实际经济情况，适当调整自己的买房计划。 ??据记者了解，本次利率政策出台后，虽然给银行设定了一个商贷执行的最低下限，但由于这个下限除以12个月后的数字是一个循环数字，因此很少有银行对一般的客户实行下限利率，而多数银行采用的是央行规定的5年以上6．12％的基准利率，这就比从前的商贷同期利率增长了0．81％，这个幅度比去年10月上一次加息0．27％的增长幅度剧烈得多，因此对贷款人的影响也会比较大。 ??建议： ??相比而言，公积金贷款的增长幅度要温和得多，该利率去年10月从4．23％增长到4．41％以后，今年再次增长的幅度依然维持在0．18个百分点。但许多开发商在售房时都会以让利一两万元或者“无法办理”为由，拒绝买房人使用公积金贷款，使得许多选择商贷购房者在遇到加息的时候才大呼上当，后悔没有使用自己的公积金，享受本该属于自己的贷款优惠。 ??已经买房 ??贷款提前还 胜过存银行 ??对于已经通过银行商贷方式购买了住房的投资者，在加息的政策下如何打好自己的“小算盘”呢？专业人士告诉记者，这种情况下选择在明年1月1日以前提前还贷不失为一种最好的理财方式。 ??细算账： ??根据房地产的合同法规定，如果遇到国家对利率进行调整，将从下一个年度开始执行新的利率标准，也就是说，在今年3月17日以前申请贷款的购房者，将从2006年1月1日开始按照6．12％的新利率执行标准，向银行支付贷款利息。而目前市面上所出售的金融理财产品，无论是基金、信托还是国债或人民币理财产品，很少有能给投资者带来的预期固定收益超过6．12％的，因此，无论您如何费尽心思进行理财，都不如在新利率标准执行以前将以前的房贷款尽量还清。 ??建议： ??由于目前房贷的利率水平已经和存单质押贷款、个人消费贷款的利率水平持平，因此如果出现急用钱的状况，可以考虑用自己的未到期存款、房契等为抵押，向银行申请小额贷款。其他的闲钱则尽量可以选择提前还贷。 　　当然，如果您以前选择的是公积金贷款，那么调整后4．41％的还贷标准并不很难接受，因此如果您的资金运做水平能够接近这一水平，就可以不必急于提前还贷。 ??据记者了解，目前京城的各大银行均尚未向贷款人开征提前还贷的违约金，在这种情况下，贷款人申请提前还贷不仅可以免于或者减轻所承受的利率提高所带来的负担，同时也不