远洲九江项商场销售价格前期测算报告(新).docVIP

远洲九江项目 商场销售价格前期测算报告 根据九江目前之市场特点并结合本项目自身实际情况，敝司认为影响商铺销售价格的决定因素主要有五方面，按其影响程度依次排列为： 1、地段； 2、整合营销力； 3、发展商投入； 4、项目自身条件； 5、市场因素。 在此五种影响因素中，地段起决定性作用，其与项目自身条件、市场因素同属“先天”环境要素；而其余二种因素则受“后天”实际投入及操作水平而影响。根据实际操作经验，我们将该五种因素与其相关的构成元素分别确立相互间的权数，然后再根据适用于本项目的市场比较法与租金反推法来测算出本项目的商铺价格。 一、影响价格的决定因素与权数确定 1、地段（45 %） 决定因素、权数 构成元素、权数 ①道路交通（5 %） a.周边交通网络 b.道路通行量 c.道路状况 ②周边公交系统状况（5 %） a.公交线路网络 b.易达性 ③商业氛围（25 %） a.人流量 d.区位环境/设施配套 b.营商气氛 e.租售价格水平 c.商业文化底蕴 f.市场需求状况 ④发展前景（10 %） a.城市发展规划 b.政府支持力度 c.可持续性发展空间 2、整合营销力(20 %) 决定因素、权数 构成元素、权数 ①市场研究（2 %） 整体市场的掌握程度 ②项目定位及产品塑造（7 %） a.规模