成全机构商业地产项目提案及操作实例分享201293页.pptVIP

在零售商业市场分析里，分了这么几个部分： 1、零售消费市场的发展概况，社会消费品总额的全国排名，分别按行业划分（批发零售、餐饮、娱乐、酒店等）、业态划分（超市、百货、专业店等）的增长率；商业网点发展，网点中各个业态的数量、配比，规模以上网点数量，特色网点总结；价格指数；消费结构，各类消费情况如何，占比情况 等；居民消费特征，消费结构占比，消费上有什么突出现象，消费偏好、习惯等；商业市场规划。 2、业种业态发展分析，各业态发展状况，配比、增长情况，有什么特征、特色，与项目业态定位有相似性的商业设施概况。 3、主要商业区域的研究，主要商圈分布，发展历程，商铺类型及结构，经营业种、商品品类的配比关系。 4、大型商业设施研究，分布图（建坐标），市场定位，功能，软硬件状况，主要消费群体，经营内容，租金水平和收取的方式等。 5、新增商业项目分析（未来竞争、潜在竞争），区位、规模、规划、定位、经营模式。 商业背景和项目背景分析完了，接下来要找些适合的重要城市业态业种案例、项目案例来做比较、参考，便于得到一些有益的启示。前面说过，案例借鉴是个重要课题，一方面为项目的详细定位提供参考和借鉴，另一方面论证项目定位的准确性与可行性。世邦选取的城市案例是上海，项目案例是日本的博多运河城、英国BLUEWATER购物公园和阿尔伯特码头三个滨水商业项目。以上海为参照是因为上海是国内首屈一指、商业市场发展极其成熟的城市，又与武汉同属长江沿线，坚持正确的商业定位规划、挺过前期培育的阵痛，是上海商圈成功的重要因素，此处可借鉴意义明显。选取日本、英国等三个滨水项目做参考，是因为同属滨水项目，水景资源的运用、挖掘文化深度是值得借鉴的重要方面，同时合理的设计、布局，业态分布、配比，充分利用广场过道等连结性空间，实现商业价值和聚集人群的作用，同样值得借鉴。 市场定位是通过对城市商业竞争态势及发展趋势的准确把握和判断，着眼于市场空白点的发掘，相比主要竞争项目，对消费者资源争夺应着力于优越消费环境的营造和符合其消费需求的商户组合的优化配置，面对对商户资源的竞争局面，则应提供有竞争力的经营环境和租金条件。 客群定位，两个方面，一个是客群层级，收入中等或中等偏下客群、由于周边规划未来状况趋好不排除中高收入群体汇聚的可能，收入中等偏下人群可做人气培育的基石及后期人气的补充，目标人群年轻化特征明显，另一方面是客群类型，汉阳全客层，不分年龄阶层一网打尽，武昌大学生，汉阳商务及中高收入群（汉阳消费主要集中在汉口），大武汉都市圈商务及中高人群，借助于两江和龙王庙旅游的旅游人群。 通过前期宏观经济分析和商业研究，同时从市场定位、客群定位出发，得出主题定位——”亲民“应为第一要义。 功能定位则是从项目特性、体量、竞争态势及客群定位出发得出，一站式消费，侧重餐饮、娱乐，是因为零售市场增长缓慢。 客群定位决定了商品定位——价格不能高，档次还不能低，中档为主，少量高端，形象要好。 我们打算用三个招商思路去完成：第一，去同类竞争对手寻找优质商户，经营年限要5年以上，铺货要达到8万元以上的商家第二，我们去寻找厂家、省级、市级代理商降低商品的流通环节，提高商家的经营收益率。第三，我们去香港、广东等地寻找一些个性品牌打造项目的特色，提高项目的商业价值与消费认知。 这是其一。 第二个问题，各位的小册子都看到了，我们销售物业时，项目商业的收益率只有4%。当初销售的时候，各位也是看准了我们的投资回报率承诺购买的，这5年，我们每年都要贴4%，5年共计贴了20%。这个压力不知道各位有没有体会。相信各位心知肚明。 第二次业主座谈会 幸好，通过我们5年的努力，目前可以做到8%的收益，而目前的商业投资收益6%左右。换句话讲，我们是一个成熟的商圈，每年商业的递增空间是有限的，是一个稳定增长过程。每年7%左右的递增幅度。因此当初8%的承诺已经非常高了，我们现在的承诺的投资回报率仍然比其他物业要高。况且各位再过5年基本按揭都还清了，到时候租金收益就是存利润了。5年之内没有任何压力的收取租金收益，总比隔三差五的过来开董事会、讨论项目方向要容易得多。 第三个问题，如果按照我们的操作思路，香港、广东、义乌去找优质商家，经营户的层级不低的，同时还有改造成本、二次装修等。做到商场化经营的思路，我相信物业的档次也不会低的。目前我们的操作能力基本可以做到这个定位，当然如果有更好的定位，我们也是欢迎这位姜先生提出来。” 第二次业主座谈会 “如果没有其他疑问，我们今天的会议就到此为止，下个星期我会跟各位沟通具体的合同细则及付款事宜。下面是交流时间，各位有问题可以与开发商的老总或者与我沟通。谢谢。” 第二次业主座谈会 肆。一个兼具文旅综合体性质的MALL 作案过程之项目研究 环境研究 1、1公里商圈范围——本案而言不能简答的用